La technicité de Myne en tant qu’expert-comptable des professionnels de l’immobilier, marchands de biens et SCI
Myne, cabinet d’expertise comptable et de commissariat aux comptes installé à Paris 17e, accompagne des marchands de biens, des promoteurs, des SCCV et des SCI, de la première opération à la transmission du patrimoine. Dans l’immobilier, la fiscalité se décide à l’acquisition, pas à la clôture : un acte mal rédigé fait tomber la TVA sur marge deux à quatre ans après la vente, quand l’argent est sorti et l’opération soldée. Les problèmes récurrents de ces dossiers : la qualification TVA du bien à l’acquisition, le suivi des engagements de revendre et de construire, l’avancement d’un programme, l’arbitrage entre SCI à l’IR et SCI à l’IS.
Nous intervenons sur la comptabilité par opération, les déclarations fiscales, la paie des effectifs réduits mais hétérogènes du secteur, la constitution et le suivi juridique des structures, et nous préparons la désignation d’un commissaire aux comptes lorsque les seuils sont franchis. La chaîne comptable est branchée sur Pennylane, avec Qonto côté flux, et un suivi budget / engagé / décaissé par programme.
Les caractéristiques de l’activité immobilière : marchands de biens, promoteurs et SCI
Une activité commerciale par nature, sans condition de diplôme
On est marchand de biens dès que les opérations d’achat-revente sont habituelles et réalisées avec une intention spéculative dès l’acquisition. Le nombre d’opérations n’est qu’un indice : les moyens mis en œuvre, la durée de détention, le financement et le recours à des travaux comptent autant. La requalification emporte l’imposition en BIC, l’assujettissement à la TVA et l’affiliation sociale du dirigeant, sur les exercices non prescrits.
Contrairement à l’agent immobilier, soumis à la loi du 2 janvier 1970 (carte professionnelle, garantie financière, obligation de formation), le marchand de biens achète et revend pour son propre compte : l’activité n’est pas réglementée. C’est une activité commerciale par nature, avec toutes les conséquences fiscales et sociales attachées, mais sans condition de diplôme ni carte.
Quatre configurations, quatre bilans qui n’ont rien en commun
| Métier | Nature de l’immeuble | Résultat | Point de bascule |
|---|---|---|---|
| Marchand de biens | Stock, jamais amorti | Constaté à la revente | Qualification TVA à l’acquisition |
| Promoteur / SCCV | Travaux en cours | À l’avancement | Avancement technique et commercial |
| SCI à l’IR | Immobilisation non amortie | Revenus fonciers chez les associés | Nature des travaux déductibles |
| SCI à l’IS | Immobilisation amortie par composants | Résultat social imposé à l’IS | Plus-value calculée sur la VNC à la sortie |
Une opération de trois ans chez un marchand de biens produit deux exercices sans produit et un exercice qui concentre toute la marge. Le compte de résultat annuel ne dit alors rien de la rentabilité des affaires en cours : seul le suivi par opération l’établit.
Stocks, en-cours, avancement et perte à terminaison
Chez le marchand de biens, travaux, honoraires et intérêts d’emprunt sur option s’incorporent au coût du stock plutôt que de peser sur l’exercice. Le suivi utile porte sur le coût de revient engagé, distinct du coût décaissé : c’est lui qui dit si le budget tient, alors que la trésorerie ne dit rien. L’option d’incorporation des frais financiers se prend et se documente. Elle n’est pas une variable d’ajustement de fin d’exercice.
Chez le promoteur, le produit se rattache à l’avancement, qui combine avancement technique des travaux et avancement commercial des ventes : un programme vendu à 30 % et construit à 60 % ne dégage pas le même résultat qu’un programme vendu à 80 % et construit à 40 %. La marge prévisionnelle à terminaison se réestime à chaque clôture et déclenche une provision dès qu’elle devient négative. La méthode de reconnaissance du résultat détermine directement ce que déclarent les associés d’une SCCV : un avancement mal calculé déplace de l’impôt d’une année sur l’autre chez plusieurs contribuables à la fois.
Paie et statuts hétérogènes
Les effectifs sont réduits mais les statuts hétérogènes (négociateurs salariés ou agents commerciaux, conducteurs de travaux, personnel de siège), avec un rattachement conventionnel à vérifier sur l’activité principale. La distinction entre négociateur salarié et agent commercial change à la fois le bulletin et les cotisations : notre mission d’externalisation de la paie couvre ce cadrage et les points de contrôle conventionnels.
Activités voisines : promotion, location, intermédiation
Les sections précédentes traitent l’opération menée pour son propre compte : acquisition, portage, travaux, revente. Construire pour vendre en état futur d’achèvement fait sortir du régime du stock revendu : le revenu se rattache à l’avancement des travaux, une perte se provisionne dès qu’elle est prévisible à terminaison, et l’opération suppose une garantie financière d’achèvement. Notre page promotion immobilière détaille ce point.
Détenir pour louer, c’est arbitrer un régime de détention plutôt que piloter un coût de revient : la question devient l’amortissement du bien, le sort de la plus-value à la sortie et, en meublé, le franchissement de seuils qui fait basculer d’un régime à l’autre. Notre page sur la location meublée détaille ce point. Intermédier, enfin, c’est manier des fonds qui ne vous appartiennent pas et rattacher un honoraire à un acte précis : le séquestre ne transite pas par le résultat, et le fait générateur de la commission n’est pas la signature du mandat. Nos pages agent immobilier et courtier en prêt immobilier détaillent ces points.
Métiers également suivis sur cette page
- Agents immobiliers : commissions encaissées sous mandat et rattachées à la signature de l’acte, carte professionnelle et garantie financière, TVA sur les honoraires, sommes détenues pour le compte de tiers.
- Promoteurs et marchands de biens : comptabilité opération par opération, TVA sur marge ou sur le prix total selon le bien, financement et garanties, régime des plus-values professionnelles.
Décrivez votre activité, vos sources de revenus et la difficulté du moment. Notre équipe vous répond sous 24 h ouvrées.
Le régime fiscal et social des sociétés immobilières
Choix du véhicule et architecture du groupe
SAS ou SARL de marchand de biens, SCCV par programme, SCI de détention, holding de tête : l’architecture se décide avant la première acquisition, parce qu’elle commande le régime de TVA, l’imposition des plus-values et la capacité à sortir des dividendes. Notre comparatif SAS ou SARL traite le premier étage de cette architecture, celui de la société d’exploitation. Les banques qui financent l’achat-revente raisonnent en fonds propres apportés par opération, en durée de portage et en pré-commercialisation, pas en ratio d’endettement global. Notre modèle de plan de trésorerie permet de poser ce portage mois par mois, depuis l’apport de fonds propres jusqu’aux encaissements de revente.
La translucidité fiscale de la SCCV
La société civile de construction-vente est le véhicule classique du programme immobilier. Elle est translucide : le résultat est imposé entre les mains des associés à proportion de leurs droits, ce qui permet à un associé société de l’intégrer à son propre résultat. Conséquence pratique : le résultat doit être arrêté à temps pour permettre aux associés de déclarer, ce qui impose un calendrier de clôture serré. L’avancement commande l’assiette imposable des associés : c’est le point que nous documentons le plus soigneusement sur ces dossiers.
SCI à l’IR ou à l’IS
L’option pour l’impôt sur les sociétés permet d’amortir l’immeuble et réduit fortement l’impôt des premières années. Son coût est différé : la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable, donc majorée de tous les amortissements pratiqués. L’arbitrage dépend de l’horizon de détention et de ce qui est prévu à la sortie. Notre page sur la société civile à l’impôt sur les sociétés reprend ce calcul, de l’amortissement du bien jusqu’au traitement de la plus-value à la sortie.
Points de vigilance : crédit-bail, commissaire aux comptes, commissaire aux apports
La levée d’option d’un crédit-bail immobilier déclenche des réintégrations dont le montant dépasse fréquemment la trésorerie disponible de la structure. Ce point se chiffre plusieurs exercices à l’avance, tant que la levée reste un choix, et non l’année où elle devient une échéance.
Un marchand de biens ou un promoteur porte des stocks immobiliers qui pèsent lourd au bilan pendant plusieurs exercices : les seuils légaux de désignation d’un commissaire aux comptes se franchissent par ce critère, souvent avant le chiffre d’affaires, et l’ensemble formé par une société de tête et ses sociétés de programme s’apprécie globalement. Ce ne peut pas être le cabinet qui tient votre comptabilité : l’expertise comptable et le commissariat aux comptes ne se cumulent pas sur une même structure, l’indépendance du commissaire l’interdisant. Myne exerce les deux métiers, mais jamais pour la même entité : si nous tenons vos comptes, nous préparons la désignation et l’intervention d’un confrère. Notre page sur la mission du commissaire aux comptes précise quand la désignation devient obligatoire. L’apport d’un terrain, d’un immeuble ou d’un permis à une SCCV ou à une SCI est un apport en nature : il fait intervenir un commissaire aux apports, désigné pour cette opération.
Cession, transmission ou arrêt d’activité
L’acquéreur d’une société de portage ou d’un portefeuille contrôle en priorité les engagements fiscaux en cours, l’exposition TVA des ventes passées et la réalité des marges à terminaison : trois points qui se documentent opération par opération, et non au niveau du bilan consolidé. Ces vérifications prennent la forme d’un audit contractuel, dont le périmètre (cycles couverts, exercices concernés, destinataire du rapport) s’écrit avant de commencer. Côté transmission patrimoniale, démembrement, donation de parts, interposition d’une holding ou d’un family office, arbitrage entre dividendes et plus-value : ces choix se préparent pendant l’exploitation, pas au moment de solder les opérations.
La TVA immobilière et les particularités fiscales des opérations
La TVA sur marge et la condition d’identité
L’article 268 du CGI permet, par dérogation, de calculer la TVA sur la seule marge lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction : typiquement un achat auprès d’un particulier. C’est ce régime qui rend viable une opération d’achat-revente. Il suppose une identité entre le bien acquis et le bien revendu, et deux décisions du Conseil d’État ont fixé la ligne : la marge est exclue lorsque le terrain avait le caractère de terrain bâti à l’acquisition et que le bâtiment a été démoli par l’acheteur-revendeur (27 mars 2020, n° 428234), comme lorsque le terrain acquis a été divisé pour vendre séparément des parties ne constituant pas l’assise du bâtiment (11 octobre 2022, n° 464561).
L’écart n’est pas marginal. Sur un lot revendu 400 000 €, la différence entre une TVA sur marge de 60 000 € et une TVA sur prix total de 400 000 € représente près de 57 000 € de taxe supplémentaire, à laquelle s’ajoutent intérêts et majorations. Chaque opération se qualifie séparément : la TVA sur marge ne se décide pas au niveau de la société.
| Nature du bien vendu | Traitement TVA |
|---|---|
| Immeuble neuf, achevé depuis moins de cinq ans | TVA de plein droit sur le prix total |
| Immeuble achevé depuis plus de cinq ans | Exonéré, option possible pour la taxation |
| Terrain à bâtir acquis avec droit à déduction | TVA sur le prix total |
| Terrain à bâtir acquis sans droit à déduction, identité respectée | TVA sur la marge (art. 268) |
| Terrain à bâtir issu d’une démolition ou d’une division d’un terrain bâti | TVA sur le prix total |
Les contrôles avant signature et l’option pour la taxation
La qualification fiscale avant la signature est la mission la plus rentable pour le client, et la plus courte. Cinq points se vérifient : la nature du bien au jour de l’acte (bâti ou non bâti), l’identité juridique (division opérée avant ou après l’achat), le droit à déduction en amont (qualité du vendeur), le chiffrage de l’opération dans les deux hypothèses (marge et prix total) et l’engagement souscrit avec sa date. La rédaction des clauses utiles dans l’acte en découle.
L’option pour la taxation d’un immeuble ancien ouvre la déduction de la TVA supportée sur une rénovation lourde, ce qui est décisif face à un acquéreur assujetti, et défavorable face à un particulier, qui ne récupère rien et supportera la taxe dans le prix. L’option se calcule, elle ne se subit pas.
Droits de mutation : les engagements fiscaux et leur échéancier
L’engagement de revendre (CGI, art. 1115) exonère l’acquisition des droits de mutation sous condition de revente dans cinq ans. La déchéance est encourue du seul fait du dépassement. En cas d’acquisitions successives entre professionnels, le délai imparti au premier acquéreur s’impose à chacun des suivants : racheter à un confrère n’ouvre pas un nouveau compteur. L’engagement de construire (CGI, art. 1594-0 G) vaut quatre ans, éventuellement prorogeables. Les deux ne sont pas étanches : une substitution reste possible avant échéance, et sauve des opérations qui dérapent, à condition d’être formalisée à temps. Ce suivi se tient dans un échéancier, pas dans une mémoire : son dépassement coûte plus cher que la plupart des aléas de chantier.
Facturation électronique et SCI
Depuis le 1er septembre 2026, toute entreprise assujettie doit pouvoir recevoir une facture électronique. L’émission s’impose aux PME et microentreprises au 1er septembre 2027. Le cas des sociétés civiles mérite une lecture propre. Nos pages facturation électronique et SCI, facturation électronique sans TVA et qui est concerné détaillent ces points. Le pilotage utile reste par opération, pas par société, les opérations étant souvent logées dans des structures dédiées : nos repères sur les indicateurs d’un tableau de bord détaillent les contrôles à passer sur la donnée avant de conclure qu’un programme tient son budget.
Liens utiles
- CGI, article 268 et BOI-TVA-IMM-10-20 : assiette de la TVA sur la marge.
- Conseil d’État, 8e et 3e chambres réunies, 27 mars 2020, n° 428234.
- Conseil d’État, 8e et 3e chambres réunies, 11 octobre 2022, n° 464561.
- CGI, article 1115 et BOI-ENR-DMTOI-10-50 : régime spécial des achats destinés à la revente.
- CGI, article 1594-0 G et BOI-ENR-DMTOI-10-40 : engagement de construire et substitution d’engagements.
- CGI, article 239 ter : régime des sociétés civiles de construction-vente.
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 : activités d’entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce.
Questions courantes sur la fiscalité des marchands de biens et des SCI
Quand est-on considéré comme marchand de biens ?
Dès que les opérations d’achat-revente sont habituelles et réalisées avec une intention spéculative dès l’acquisition. Le nombre d’opérations n’est qu’un indice : les moyens mis en œuvre, la durée de détention, le financement et le recours à des travaux comptent autant. La requalification emporte l’imposition en BIC, l’assujettissement à la TVA et l’affiliation sociale du dirigeant, sur les exercices non prescrits.
C’est quoi la TVA sur marge et quand s’applique-t-elle ?
C’est un régime dérogatoire de l’article 268 du CGI qui limite la base d’imposition à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Il s’applique lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (achat auprès d’un particulier, typiquement) et à condition que le bien revendu soit juridiquement celui qui a été acquis.
Comment calcule-t-on la TVA sur marge ?
La marge est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, et cette marge est réputée toutes taxes comprises : la taxe s’obtient en appliquant le coefficient correspondant au taux en vigueur. Le prix d’acquisition à retenir est celui figurant dans l’acte, augmenté des frais qui s’y rattachent selon les règles applicables, et non le coût de revient complet de l’opération travaux inclus.
Puis-je appliquer la TVA sur marge après avoir démoli le bâtiment ?
Non. Le Conseil d’État a jugé, le 27 mars 2020, que les règles dérogatoires ne s’appliquent pas lorsque le terrain avait le caractère de terrain bâti au moment de l’acquisition et que le bâtiment a été démoli par l’acheteur-revendeur. La vente est alors taxable sur le prix total.
Que se passe-t-il si je ne revends pas dans les cinq ans ?
La déchéance du régime de l’article 1115 est encourue du seul fait du dépassement : les droits de mutation deviennent exigibles, avec l’intérêt de retard. Avant l’échéance, il reste possible de substituer un engagement de construire, qui vaut accomplissement de l’engagement de revendre, mais la substitution doit être formalisée à temps.
Un immeuble détenu par un marchand de biens s’amortit-il ?
Non. C’est un stock, pas une immobilisation, et le résultat n’apparaît qu’à la revente. C’est ce qui rend le suivi par opération indispensable : le compte de résultat annuel ne dit rien de la rentabilité des affaires en cours.
Une SCI a-t-elle intérêt à opter pour l’impôt sur les sociétés ?
L’option permet d’amortir l’immeuble et réduit fortement l’impôt des premières années. Son coût est différé : la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable, donc majorée de tous les amortissements pratiqués, et entre dans le résultat imposable à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun. L’arbitrage dépend de l’horizon de détention.
Comment se calcule le résultat d’une SCCV ?
À l’avancement, en combinant avancement technique des travaux et avancement commercial des ventes. La société étant translucide, ce résultat est imposé chez les associés : une erreur d’avancement déplace de l’impôt d’une année sur l’autre chez plusieurs contribuables simultanément.
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Un acte d’acquisition et le projet de vente suffisent à dire si votre TVA sur marge tient et où en sont vos engagements fiscaux. C’est le contrôle qui coûte le moins cher avant, et le plus cher après. Contactez le cabinet.
Mise à jour le 18 septembre 2026.
