Immobilier, marchands de biens et SCI

La technicité de Myne en tant qu’expert-comptable immobilier : investisseurs, SCI et marchands de biens

Myne, cabinet d’expertise comptable et de commissariat aux comptes installé au 20 rue de Prony à Paris 17e, suit deux familles de clients dans l’immobilier. D’un côté, les investisseurs qui louent : SCI familiales ou patrimoniales, à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, loueurs en meublé non professionnels ou professionnels, holdings qui détiennent des murs. De l’autre, ceux qui font de l’immobilier leur métier : marchands de biens, promoteurs, SCCV. Les questions ne sont pas les mêmes, mais elles ont un point commun : la fiscalité se décide à l’acquisition, pas à la clôture.

Chez l’investisseur, le choix du régime (location nue ou meublée, détention en direct ou en société, impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) fixe l’impôt de chaque année et celui de la revente, parfois quinze ans plus tard. Chez le marchand de biens, un acte mal rédigé fait tomber la TVA sur marge deux à quatre ans après la vente, quand l’argent est sorti et l’opération soldée. Les problèmes que nous rencontrons le plus souvent : un amortissement calculé sur le prix total, terrain compris ; un loueur en meublé devenu professionnel sans le savoir ; une option pour l’impôt sur les sociétés prise pour l’économie des premières années, sans chiffrer la sortie ; la qualification TVA d’un bien faite après la signature.

Ce que comprend la mission

Pour une SCI ou un loueur en meublé, nous établissons la comptabilité et les déclarations annuelles (déclaration 2072 d’une SCI à l’impôt sur le revenu, liasse 2065 d’une SCI à l’impôt sur les sociétés, liasse 2031 d’un loueur en meublé au régime réel), le plan d’amortissement par composants et le suivi des seuils. Pour un marchand de biens ou un promoteur, nous tenons une comptabilité par opération, suivons les engagements fiscaux et les déclarations de TVA, et assurons la paie des effectifs du secteur. Dans les deux cas, nous assurons la constitution et le suivi juridique des structures, et nous préparons la désignation d’un commissaire aux comptes lorsque les seuils sont franchis.

La chaîne comptable est branchée sur Pennylane, avec Qonto côté flux : loyers appelés et encaissés pour un patrimoine locatif, suivi budget / engagé / décaissé pour un programme.

Ce que nous demandons pour démarrer

Les caractéristiques de l’activité immobilière : louer, revendre, construire

Cinq configurations, cinq comptabilités

Location nue : les revenus fonciers

Un bien loué vide, détenu en direct ou par une SCI restée à l’impôt sur le revenu, produit des revenus fonciers imposés chez les associés, à proportion de leurs parts. Jusqu’à 15 000 € de loyers annuels, le micro-foncier s’applique de droit avec un abattement forfaitaire de 30 % ; au-delà, ou sur option, le régime réel autorise la déduction des charges effectivement payées : taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance, travaux d’entretien et d’amélioration. L’immeuble, lui, ne s’amortit pas.

Le régime réel ouvre le déficit foncier. La part qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A à D, lorsque ces dépenses sont payées entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. C’est la qualification des travaux qui décide de tout : un agrandissement ou une reconstruction ne se déduit pas.

Location meublée : le seuil de 23 000 € et ses conséquences

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux. Le loueur est non professionnel (LMNP) dès que l’une des deux conditions suivantes est remplie : les recettes annuelles du foyer fiscal tirées de cette activité restent inférieures à 23 000 €, ou elles restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer (salaires, autres bénéfices). Il devient professionnel (LMP) lorsque les deux seuils sont dépassés en même temps.

Le franchissement change trois choses à la fois. Le déficit d’un LMNP ne s’impute que sur ses revenus de location meublée, pendant dix ans, alors que celui d’un LMP s’impute sur le revenu global. La revente d’un LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention, celle d’un LMP du régime des plus-values professionnelles. Au-delà de 23 000 € de recettes, la location meublée professionnelle donne lieu à des cotisations sociales, là où le LMNP ne supporte que les prélèvements sociaux. Le basculement survient souvent sans qu’on l’ait cherché : un départ à la retraite fait chuter les autres revenus du foyer, et la condition se retrouve remplie l’année suivante.

Une activité commerciale par nature : le marchand de biens

On est marchand de biens dès que les opérations d’achat-revente sont habituelles et réalisées avec une intention spéculative dès l’acquisition. Le nombre d’opérations n’est qu’un indice : les moyens mis en œuvre, la durée de détention, le financement et le recours à des travaux comptent autant. La requalification emporte l’imposition en BIC, l’assujettissement à la TVA et l’affiliation sociale du dirigeant, sur les exercices non prescrits. Un investisseur qui achète, rénove et revend plusieurs biens en peu de temps peut ainsi se retrouver marchand de biens sans l’avoir décidé.

Contrairement à l’agent immobilier, soumis à la loi du 2 janvier 1970 (carte professionnelle, garantie financière, obligation de formation), le marchand de biens achète et revend pour son propre compte : l’activité n’est pas réglementée. C’est une activité commerciale par nature, avec toutes les conséquences fiscales et sociales attachées, mais sans condition de diplôme ni carte.

Une opération de trois ans chez un marchand de biens produit deux exercices sans produit et un exercice qui concentre toute la marge. Le compte de résultat annuel ne dit alors rien de la rentabilité des affaires en cours : seul le suivi par opération l’établit.

Stocks, en-cours, avancement et perte à terminaison

Chez le marchand de biens, travaux, honoraires et intérêts d’emprunt sur option s’incorporent au coût du stock plutôt que de peser sur l’exercice. Le suivi utile porte sur le coût de revient engagé, distinct du coût décaissé : c’est lui qui dit si le budget tient, alors que la trésorerie ne dit rien. L’option d’incorporation des frais financiers se prend et se documente. Elle n’est pas une variable d’ajustement de fin d’exercice.

Chez le promoteur, le produit se rattache à l’avancement, qui combine avancement technique des travaux et avancement commercial des ventes : un programme vendu à 30 % et construit à 60 % ne dégage pas le même résultat qu’un programme vendu à 80 % et construit à 40 %. La marge prévisionnelle à terminaison se réestime à chaque clôture et déclenche une provision dès qu’elle devient négative. La méthode de reconnaissance du résultat détermine directement ce que déclarent les associés d’une SCCV : un avancement mal calculé déplace de l’impôt d’une année sur l’autre chez plusieurs contribuables à la fois. Construire pour vendre en état futur d’achèvement suppose aussi une garantie financière d’achèvement.

Paie, intermédiation et métiers voisins

Les effectifs sont réduits mais les statuts hétérogènes (négociateurs salariés ou agents commerciaux, conducteurs de travaux, personnel de siège), avec un rattachement conventionnel à vérifier sur l’activité principale. La distinction entre négociateur salarié et agent commercial change à la fois le bulletin et les cotisations : notre mission d’externalisation de la paie couvre ce cadrage et les points de contrôle conventionnels.

Nous suivons aussi des agences immobilières, avec deux règles qui structurent leur comptabilité : la commission de transaction n’est acquise qu’à la réalisation effective de la vente, constatée dans l’acte, et non au compromis ; les fonds détenus pour le compte des clients ne transitent pas par le résultat. Le courtage en prêt relève d’une autre logique, celle de l’intermédiation financière, que nous traitons avec les courtiers.

Le régime fiscal et social des investisseurs et des sociétés immobilières

Choix du véhicule et architecture du groupe

Détention en direct, SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, SAS ou SARL de marchand de biens, SCCV par programme, holding de tête : l’architecture se décide avant la première acquisition, parce qu’elle commande le régime de TVA, l’imposition des plus-values et la capacité à sortir des dividendes. Notre comparatif SAS ou SARL traite le premier étage de cette architecture, celui de la société d’exploitation. Les banques qui financent l’achat-revente raisonnent en fonds propres apportés par opération, en durée de portage et en pré-commercialisation, pas en ratio d’endettement global. Notre modèle de plan de trésorerie sert à poser ce portage mois par mois, depuis l’apport de fonds propres jusqu’aux encaissements de revente.

Micro-BIC ou régime réel en location meublée

Le régime micro-BIC remplace les charges réelles par un abattement forfaitaire. Ses taux et plafonds ont été resserrés pour les meublés de tourisme non classés. Pour les recettes perçues en 2026 :

Au régime réel, le loueur déduit ses charges et amortit le bien et le mobilier. L’amortissement se calcule par composants (gros œuvre, toiture, installations techniques, agencements), chacun sur sa durée propre, et le terrain en est exclu : la ventilation entre terrain et construction doit reposer sur des éléments justifiables. L’amortissement ne peut pas créer de déficit ; la part non déduite se reporte sans limite de durée. Notre article sur la dotation aux amortissements détaille le mécanisme.

Exemple simplifié : un appartement loué meublé à l’année 1 200 € par mois, soit 14 400 € de recettes. En micro-BIC, le revenu imposable est de 7 200 €. Au réel, avec 4 800 € de charges (taxe foncière, copropriété, assurance, intérêts) et 8 000 € d’amortissement, il tombe à 1 600 €. Sur douze ans, l’écart de base imposable atteint 67 200 €. Mais les 96 000 € d’amortissements déduits seront réintégrés dans la plus-value le jour de la vente : c’est ce second chiffre qui manque à la plupart des comparatifs.

La reprise des amortissements à la revente d’un LMNP

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel au régime réel viennent minorer le prix d’acquisition retenu dans le calcul de la plus-value, sous certaines conditions. L’avantage du réel n’est donc plus définitif : il est différé, et il se paie au taux des plus-values, après abattements pour durée de détention. Le choix entre micro et réel se fait sur la durée de détention envisagée, pas sur l’impôt d’une seule année.

SCI à l’IR ou à l’IS : un arbitrage de sortie

Une société civile est par défaut translucide : son résultat est imposé chez les associés, en revenus fonciers pour un particulier. L’option pour l’impôt sur les sociétés change la donne. Le résultat est imposé dans la société, au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice et à 25 % au-delà ; le taux réduit suppose un chiffre d’affaires d’au plus 10 millions d’euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. L’immeuble s’amortit, ce qui ramène souvent le résultat imposable à zéro pendant les premières années.

Le coût vient à la sortie : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués, sans aucun abattement pour durée de détention. S’y ajoute l’imposition des associés lorsque le produit leur est distribué. L’option peut être abandonnée jusqu’au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée ; passé ce délai, elle devient irrévocable.

Exemple simplifié, à hypothèses constantes : un immeuble acheté 400 000 €, dont 80 000 € de terrain, loué 20 000 € par an, avec 9 333 € de charges et d’intérêts. À l’impôt sur les sociétés, l’amortissement de la construction sur trente ans (10 667 € par an) ramène le résultat à zéro : pas d’impôt pendant la détention. À l’impôt sur le revenu, chaque associé déclare sa part de 10 667 € de revenus fonciers ; à une tranche marginale de 30 %, cela représente 3 200 € d’impôt sur le revenu par an, soit 48 000 € sur quinze ans, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux.

Revente au bout de quinze ans, à 520 000 €. À l’impôt sur le revenu, la plus-value brute de 120 000 € (avant forfaits de frais et de travaux) bénéficie de 60 % d’abattement pour l’impôt et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux : 9 120 € d’impôt et 17 234 € de prélèvements sociaux, soit 26 354 €. À l’impôt sur les sociétés, la valeur nette comptable n’est plus que de 240 000 € environ : la plus-value imposable atteint 280 000 €, et l’impôt environ 65 750 € si la société remplit les conditions du taux réduit, avant toute distribution aux associés. L’option fait gagner pendant la détention ce qu’elle fait perdre à la sortie ; le bon choix dépend de l’horizon, de la tranche des associés et de ce qui sera fait du bien.

Plus-values : particulier, loueur professionnel, société à l’IS

À l’impôt sur le revenu, l’abattement est nul les cinq premières années, de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année et de 4 % la vingt-deuxième pour l’impôt ; pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, de 1,60 % la vingt-deuxième, puis de 9 % par an au-delà. La résidence principale reste exonérée. Notre simulateur d’impôt sur le revenu 2026 situe la tranche marginale qui commande tous ces arbitrages.

Compte courant, holding et IFI

Le financement d’une SCI passe souvent par des apports en compte courant d’associé. Leurs remboursements doivent être documentés, et leurs intérêts ne sont déductibles que dans la limite d’un taux maximal. La détention des parts par une holding patrimoniale modifie la fiscalité des distributions et prépare la transmission ; si la holding facture aussi des prestations à ses filiales, elle devient une holding mixte, avec un droit à déduction de TVA à calculer. Quant à l’impôt sur la fortune immobilière, il s’applique lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier, détenu directement ou indirectement au 1^er janvier, dépasse 1 300 000 € : les parts de SCI y entrent pour leur fraction représentative d’immobilier.

La translucidité fiscale de la SCCV

La société civile de construction-vente est le véhicule classique du programme immobilier. Elle est translucide : le résultat est imposé entre les mains des associés à proportion de leurs droits, ce qui permet à un associé société de l’intégrer à son propre résultat. Conséquence pratique : le résultat doit être arrêté à temps pour permettre aux associés de déclarer, ce qui impose un calendrier de clôture serré. L’avancement commande l’assiette imposable des associés : c’est le point que nous documentons le plus soigneusement sur ces dossiers.

Points de vigilance : crédit-bail, commissaire aux comptes, commissaire aux apports

La levée d’option d’un crédit-bail immobilier déclenche des réintégrations dont le montant dépasse fréquemment la trésorerie disponible de la structure. Ce point se chiffre plusieurs exercices à l’avance, tant que la levée reste un choix, et non l’année où elle devient une échéance.

Un marchand de biens ou un promoteur porte des stocks immobiliers qui pèsent lourd au bilan pendant plusieurs exercices : les seuils légaux de désignation d’un commissaire aux comptes se franchissent par ce critère, souvent avant le chiffre d’affaires, et l’ensemble formé par une société de tête et ses sociétés de programme s’apprécie globalement. Ce ne peut pas être le cabinet qui tient votre comptabilité : l’expertise comptable et le commissariat aux comptes ne se cumulent pas sur une même structure, l’indépendance du commissaire l’interdisant. Myne exerce les deux métiers, mais jamais pour la même entité : si nous tenons vos comptes, nous préparons la désignation et l’intervention d’un confrère. Notre page sur la mission du commissaire aux comptes précise quand la désignation devient obligatoire. L’apport d’un terrain, d’un immeuble ou d’un permis à une SCCV ou à une SCI est un apport en nature : il fait intervenir un commissaire aux apports, désigné pour cette opération.

Cession, transmission ou arrêt d’activité

L’acquéreur d’une société de portage ou d’un portefeuille contrôle en priorité les engagements fiscaux en cours, l’exposition TVA des ventes passées et la réalité des marges à terminaison : trois points qui se documentent opération par opération, et non au niveau du bilan consolidé. Ces vérifications prennent la forme d’un audit contractuel, dont le périmètre (cycles couverts, exercices concernés, destinataire du rapport) s’écrit avant de commencer.

Pour un patrimoine locatif, vendre le bien ou vendre les parts de la SCI n’a ni la même fiscalité ni le même acquéreur : la cession de parts transmet aussi la plus-value latente de la société, qui se négocie dans le prix. Démembrement, donation de parts en nue-propriété, interposition d’une holding ou d’un family office, arbitrage entre dividendes et plus-value : ces choix se préparent pendant la détention, avec le notaire, pas au moment de vendre.

La TVA immobilière et les particularités fiscales des opérations

La TVA sur marge et la condition d’identité

L’article 268 du CGI permet, par dérogation, de calculer la TVA sur la seule marge lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction : typiquement un achat auprès d’un particulier. C’est ce régime qui rend viable une opération d’achat-revente. Il suppose une identité entre le bien acquis et le bien revendu, et deux décisions du Conseil d’État ont fixé la ligne : la marge est exclue lorsque le terrain avait le caractère de terrain bâti à l’acquisition et que le bâtiment a été démoli par l’acheteur-revendeur (27 mars 2020, n° 428234), comme lorsque le terrain acquis a été divisé pour vendre séparément des parties ne constituant pas l’assise du bâtiment (11 octobre 2022, n° 464561).

L’écart n’est pas marginal. Sur un lot revendu 400 000 € avec une marge de 60 000 €, la TVA calculée sur la marge et celle calculée sur le prix total diffèrent de près de 57 000 €, auxquels s’ajoutent intérêts et majorations en cas de redressement. Chaque opération se qualifie séparément : la TVA sur marge ne se décide pas au niveau de la société.

Les contrôles avant signature et l’option pour la taxation

La qualification fiscale avant la signature est la mission la plus rentable pour le client, et la plus courte. Cinq points se vérifient : la nature du bien au jour de l’acte (bâti ou non bâti), l’identité juridique (division opérée avant ou après l’achat), le droit à déduction en amont (qualité du vendeur), le chiffrage de l’opération dans les deux hypothèses (marge et prix total) et l’engagement souscrit avec sa date. La rédaction des clauses utiles dans l’acte en découle.

L’option pour la taxation d’un immeuble ancien ouvre la déduction de la TVA supportée sur une rénovation lourde, ce qui est décisif face à un acquéreur assujetti, et défavorable face à un particulier, qui ne récupère rien et supportera la taxe dans le prix. L’option se calcule, elle ne se subit pas.

Droits de mutation : les engagements fiscaux et leur échéancier

L’engagement de revendre (CGI, art. 1115) exonère l’acquisition des droits de mutation sous condition de revente dans cinq ans. La déchéance est encourue du seul fait du dépassement. En cas d’acquisitions successives entre professionnels, le délai imparti au premier acquéreur s’impose à chacun des suivants : racheter à un confrère n’ouvre pas un nouveau compteur. L’engagement de construire (CGI, art. 1594-0 G) vaut quatre ans, éventuellement prorogeables. Les deux ne sont pas étanches : une substitution reste possible avant échéance, et sauve des opérations qui dérapent, à condition d’être formalisée à temps. Ce suivi se tient dans un échéancier, pas dans une mémoire : son dépassement coûte plus cher que la plupart des aléas de chantier.

Loyers et TVA : location nue, location meublée

La location nue de locaux d’habitation est exonérée de TVA. Celle de locaux professionnels l’est aussi, avec une option possible qui permet à la SCI de récupérer la TVA payée sur l’acquisition et les travaux : elle n’a d’intérêt que si le locataire est lui-même assujetti et récupère la taxe facturée. Notre article sur la TVA d’une SCI détaille l’option et ses suites.

La location meublée est en principe exonérée de TVA. Elle devient taxable lorsque s’ajoutent au logement des prestations de type hôtelier, en nombre suffisant : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, accueil de la clientèle. Ce basculement en para-hôtellerie ouvre le droit à déduction, mais transforme aussi la nature de l’activité : il se décide avant l’acquisition. Lorsque l’exploitation prend la forme d’un établissement d’hébergement, notre page hôtellerie et restauration prend le relais.

Facturation électronique, SCI et loueurs en meublé

Depuis le 1^er septembre 2026, toute entreprise assujettie doit pouvoir recevoir une facture électronique. L’émission s’impose aux PME et microentreprises au 1^er septembre 2027. Le cas des sociétés civiles et des loueurs en meublé mérite une lecture propre : nos pages facturation électronique et SCI, facturation électronique en LMNP, facturation électronique sans TVA et qui est concerné détaillent ces points. Le pilotage utile reste par opération ou par bien, pas par société : nos repères sur les indicateurs d’un tableau de bord détaillent les contrôles à passer sur la donnée avant de conclure qu’un programme tient son budget.

Point de vigilance du cabinet. Les erreurs les plus coûteuses que nous voyons ne viennent pas d’un calcul faux, mais d’un régime choisi sans chiffrer la sortie. Une option pour l’impôt sur les sociétés devenue irrévocable, un réel LMNP retenu sans anticiper la reprise des amortissements, un engagement de revendre laissé sans suivi : chacune se rattrape mal après coup.

Liens utiles

• Service-public.fr, revenus d’une location meublée (vérifié le 15 avril 2026) : seuil de 23 000 €, plafonds et abattements du micro-BIC 2026.
• Service-public.fr, revenus locatifs d’une location non meublée (vérifié le 15 avril 2026) : micro-foncier, déficit foncier de 10 700 € et de 21 400 €.
• Service-public.fr, plus-value immobilière (vérifié le 15 avril 2026) : taux, abattements pour durée de détention, réintégration des amortissements en LMNP.
• Impots.gouv.fr, plus-value d’un bien loué meublé : réintégration des amortissements pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025.
• Entreprendre.service-public.fr, taux de l’impôt sur les sociétés (vérifié le 17 février 2026).
• BOI-IS-CHAMP-20-20-30 : renonciation à l’option pour l’impôt sur les sociétés.
• Service-public.fr, impôt sur la fortune immobilière (vérifié le 6 mars 2026).
• CGI, article 268 et BOI-TVA-IMM-10-20 : assiette de la TVA sur la marge.
• Conseil d’État, 8e et 3e chambres réunies, 27 mars 2020, n° 428234, et 11 octobre 2022, n° 464561.
• CGI, article 1115 et BOI-ENR-DMTOI-10-50 : régime spécial des achats destinés à la revente.
• CGI, article 1594-0 G et BOI-ENR-DMTOI-10-40 : engagement de construire et substitution d’engagements.
• CGI, article 239 ter : régime des sociétés civiles de construction-vente.
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 : activités d’entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce.

Questions courantes sur la comptabilité et la fiscalité immobilières

Un expert-comptable est-il obligatoire pour une SCI ou un LMNP ?

Non, aucun texte n’impose de recourir à un expert-comptable. Une SCI à l’impôt sur les sociétés doit toutefois tenir une comptabilité commerciale complète et déposer une liasse 2065, et un loueur en meublé au régime réel une liasse 2031 avec un plan d’amortissement. C’est ce travail, et le choix du régime, qui justifient en pratique l’intervention d’un cabinet.

Quand devient-on loueur en meublé professionnel ?

Lorsque deux conditions sont remplies en même temps : les recettes annuelles du foyer tirées de la location meublée dépassent 23 000 €, et elles dépassent les autres revenus d’activité du foyer. Si l’une des deux n’est pas remplie, le loueur reste non professionnel.

Les amortissements d’un LMNP sont-ils repris à la revente ?

Oui, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits au régime réel viennent minorer le prix d’acquisition retenu dans le calcul de la plus-value, sous certaines conditions. L’avantage du réel est donc différé, pas définitif.

Une SCI a-t-elle intérêt à opter pour l’impôt sur les sociétés ?

L’option permet d’amortir l’immeuble et réduit fortement l’impôt des premières années. Son coût est différé : la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable, donc majorée de tous les amortissements pratiqués, sans abattement pour durée de détention. L’option peut être abandonnée jusqu’au cinquième exercice suivant, puis devient irrévocable : l’arbitrage dépend de l’horizon de détention.

Quand est-on considéré comme marchand de biens ?

Dès que les opérations d’achat-revente sont habituelles et réalisées avec une intention spéculative dès l’acquisition. Le nombre d’opérations n’est qu’un indice : les moyens mis en œuvre, la durée de détention, le financement et le recours à des travaux comptent autant. La requalification emporte l’imposition en BIC, l’assujettissement à la TVA et l’affiliation sociale du dirigeant, sur les exercices non prescrits.

C’est quoi la TVA sur marge et quand s’applique-t-elle ?

C’est un régime dérogatoire de l’article 268 du CGI qui limite la base d’imposition à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Il s’applique lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (achat auprès d’un particulier, typiquement) et à condition que le bien revendu soit juridiquement celui qui a été acquis.

Puis-je appliquer la TVA sur marge après avoir démoli le bâtiment ?

Non. Le Conseil d’État a jugé, le 27 mars 2020, que les règles dérogatoires ne s’appliquent pas lorsque le terrain avait le caractère de terrain bâti au moment de l’acquisition et que le bâtiment a été démoli par l’acheteur-revendeur. La vente est alors taxable sur le prix total.

Que se passe-t-il si je ne revends pas dans les cinq ans ?

La déchéance du régime de l’article 1115 est encourue du seul fait du dépassement : les droits de mutation deviennent exigibles, avec l’intérêt de retard. Avant l’échéance, il reste possible de substituer un engagement de construire, qui vaut accomplissement de l’engagement de revendre, mais la substitution doit être formalisée à temps.

Comment se calcule le résultat d’une SCCV ?

À l’avancement, en combinant avancement technique des travaux et avancement commercial des ventes. La société étant translucide, ce résultat est imposé chez les associés : une erreur d’avancement déplace de l’impôt d’une année sur l’autre chez plusieurs contribuables simultanément.

Combien coûte un expert-comptable immobilier ?

Le forfait de Myne démarre à 100 € HT par mois pour une SCI, bilan et déclarations de TVA compris. Le prix dépend ensuite du nombre de biens ou d’opérations, du régime retenu et des déclarations à produire : une SCI qui détient un local ne demande pas le même travail qu’un portefeuille de meublés ou qu’un marchand de biens qui mène plusieurs opérations par an. Myne établit un devis après un premier échange.

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Vos actes d’acquisition, vos loyers ou votre projet de vente, et votre horizon de détention suffisent à dire quel régime vous coûte le moins sur l’ensemble du cycle, si votre TVA sur marge tient et où en sont vos engagements fiscaux. Contactez le cabinet.

Mise à jour le 8 octobre 2026.

Responsable de cette pageIlan Dubois-PfaelzerExpert-comptable et commissaire aux comptes, associé de Myne