Myne est un cabinet d’expertise comptable et de commissariat aux comptes installé à Paris 17e. Nous accompagnons des marchands de biens, des promoteurs, des SCCV et des SCI, de la première opération à la transmission du patrimoine. Dans l’immobilier, la fiscalité se décide à l’acquisition, pas à la clôture : un acte mal rédigé fait tomber la TVA sur marge deux à quatre ans après la vente, quand l’argent est sorti et l’opération soldée.
Les défis comptables et fiscaux spécifiques aux professionnels de l’immobilier
Trois métiers, trois bilans qui n’ont rien en commun
| Métier | Nature de l’immeuble | Résultat | Point de bascule |
|---|---|---|---|
| Marchand de biens | Stock, jamais amorti | Constaté à la revente | Qualification TVA à l’acquisition |
| Promoteur / SCCV | Travaux en cours | À l’avancement | Avancement technique et commercial |
| SCI à l’IR | Immobilisation non amortie | Revenus fonciers chez les associés | Nature des travaux déductibles |
| SCI à l’IS | Immobilisation amortie par composants | Résultat social imposé à l’IS | Plus-value calculée sur la VNC à la sortie |
Une opération de trois ans chez un marchand de biens produit deux exercices sans produit et un exercice qui concentre toute la marge. Le compte de résultat annuel ne dit alors rien de la rentabilité des affaires en cours : seul le suivi par opération l’établit.
La TVA sur marge et la condition d’identité
L’article 268 du CGI permet, par dérogation, de calculer la TVA sur la seule marge lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction : typiquement un achat auprès d’un particulier. C’est ce régime qui rend viable une opération d’achat-revente. Il suppose une identité entre le bien acquis et le bien revendu, et deux décisions du Conseil d’État ont fixé la ligne : la marge est exclue lorsque le terrain avait le caractère de terrain bâti à l’acquisition et que le bâtiment a été démoli par l’acheteur-revendeur (27 mars 2020, n° 428234), comme lorsque le terrain acquis a été divisé pour vendre séparément des parties ne constituant pas l’assise du bâtiment (11 octobre 2022, n° 464561).
L’écart n’est pas marginal. Sur un lot revendu 400 000 €, la différence entre une TVA sur marge de 60 000 € et une TVA sur prix total de 400 000 € représente près de 57 000 € de taxe supplémentaire, à laquelle s’ajoutent intérêts et majorations.
Les engagements fiscaux et leur échéancier
L’engagement de revendre (CGI, art. 1115) exonère l’acquisition des droits de mutation sous condition de revente dans cinq ans ; la déchéance est encourue du seul fait du dépassement. En cas d’acquisitions successives entre professionnels, le délai imparti au premier acquéreur s’impose à chacun des suivants : racheter à un confrère n’ouvre pas un nouveau compteur. L’engagement de construire (CGI, art. 1594-0 G) vaut quatre ans, éventuellement prorogeables. Les deux ne sont pas étanches : une substitution reste possible avant échéance, et sauve des opérations qui dérapent, à condition d’être formalisée à temps.
Notre accompagnement à chaque étape de vos opérations
Installation : créer et financer la structure
Choix du véhicule et architecture du groupe
SAS ou SARL de marchand de biens, SCCV par programme, SCI de détention, holding de tête : l’architecture se décide avant la première acquisition, parce qu’elle commande le régime de TVA, l’imposition des plus-values et la capacité à sortir des dividendes. Notre comparatif SAS ou SARL traite le premier étage de cette architecture, celui de la société d’exploitation.
Plan de financement et dossier bancaire
Les banques qui financent l’achat-revente raisonnent en fonds propres apportés par opération, en durée de portage et en pré-commercialisation, pas en ratio d’endettement global. Le dossier se construit opération par opération. Notre modèle de plan de trésorerie permet de poser ce portage mois par mois, depuis l’apport de fonds propres jusqu’aux encaissements de revente.
Qualification fiscale avant la signature
C’est la mission la plus rentable pour le client, et la plus courte : nature du bien à l’acquisition, identité juridique, droit à déduction du vendeur, chiffrage de l’opération dans les deux hypothèses (marge et prix total) et rédaction des clauses utiles dans l’acte.
Quotidien : comptabilité d’opération et pilotage
Stocks, en-cours et coût de revient engagé
Chez le marchand de biens, travaux, honoraires et intérêts d’emprunt sur option s’incorporent au coût du stock plutôt que de peser sur l’exercice. Le suivi utile porte sur le coût de revient engagé, distinct du coût décaissé : c’est lui qui dit si le budget tient, alors que la trésorerie ne dit rien.
Avancement d’un programme et perte à terminaison
Chez le promoteur, le produit se rattache à l’avancement, qui combine avancement technique des travaux et avancement commercial des ventes : un programme vendu à 30 % et construit à 60 % ne dégage pas le même résultat qu’un programme vendu à 80 % et construit à 40 %. La marge prévisionnelle à terminaison se réestime à chaque clôture et déclenche une provision dès qu’elle devient négative.
Échéancier des engagements fiscaux
Cinq ans pour l’engagement de revendre, quatre pour l’engagement de construire, avec la possibilité de substituer l’un à l’autre avant terme. Ce suivi se tient dans un échéancier, pas dans une mémoire : son dépassement coûte plus cher que la plupart des aléas de chantier.
Paie et sous-traitance
Effectifs réduits mais statuts hétérogènes (négociateurs salariés ou agents commerciaux, conducteurs de travaux, personnel de siège), avec un rattachement conventionnel à vérifier sur l’activité principale. La distinction entre négociateur salarié et agent commercial change à la fois le bulletin et les cotisations : notre mission d’externalisation de la paie couvre ce cadrage et les points de contrôle conventionnels.
Optimisation : arbitrages fiscaux structurants
Option pour la taxation d’un immeuble ancien
Elle ouvre la déduction de la TVA supportée sur une rénovation lourde, ce qui est décisif face à un acquéreur assujetti, et défavorable face à un particulier, qui ne récupère rien et supportera la taxe dans le prix. L’option se calcule, elle ne se subit pas.
SCI à l’IR ou à l’IS
L’option pour l’impôt sur les sociétés permet d’amortir l’immeuble et réduit fortement l’impôt des premières années. Son coût est différé : la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable, donc majorée de tous les amortissements pratiqués. L’arbitrage dépend de l’horizon de détention et de ce qui est prévu à la sortie. Notre page sur la société civile à l’impôt sur les sociétés reprend ce calcul, de l’amortissement du bien jusqu’au traitement de la plus-value à la sortie.
Crédit-bail immobilier et levée d’option
La levée d’option déclenche des réintégrations dont le montant dépasse fréquemment la trésorerie disponible de la structure. Ce point se chiffre plusieurs exercices à l’avance, tant que la levée reste un choix, et non l’année où elle devient une échéance.
Incorporation des frais financiers
Le coût de production d’une opération intègre le foncier, les travaux, les honoraires et, sur option, les frais financiers directement attribuables. Cette option se prend et se documente ; elle n’est pas une variable d’ajustement de fin d’exercice.
Cession, transmission ou arrêt d’activité
Céder une société de portage ou un portefeuille
L’acquéreur contrôle en priorité les engagements fiscaux en cours, l’exposition TVA des ventes passées et la réalité des marges à terminaison : trois points qui se documentent opération par opération, et non au niveau du bilan consolidé. Ces vérifications prennent la forme d’un audit contractuel, dont le périmètre — cycles couverts, exercices concernés, destinataire du rapport — s’écrit avant de commencer : c’est ce cadrage qui évite qu’on fasse dire au rapport davantage qu’il n’a examiné.
Transmission patrimoniale
Démembrement, donation de parts, interposition d’une holding ou d’un family office, arbitrage entre dividendes et plus-value : ces choix se préparent pendant l’exploitation, pas au moment de solder les opérations.
TVA immobilière : le tableau de décision
| Nature du bien vendu | Traitement TVA |
|---|---|
| Immeuble neuf, achevé depuis moins de cinq ans | TVA de plein droit sur le prix total |
| Immeuble achevé depuis plus de cinq ans | Exonéré, option possible pour la taxation |
| Terrain à bâtir acquis avec droit à déduction | TVA sur le prix total |
| Terrain à bâtir acquis sans droit à déduction, identité respectée | TVA sur la marge (art. 268) |
| Terrain à bâtir issu d’une démolition ou d’une division d’un terrain bâti | TVA sur le prix total |
Les cinq contrôles que nous faisons avant votre signature
| Point contrôlé | Question posée | Où il se règle |
|---|---|---|
| Nature du bien à l’acquisition | Bâti ou non bâti au jour de l’acte ? | Acte d’achat, état descriptif |
| Identité juridique | Le bien vendu est-il celui qui a été acquis ? | Division opérée avant ou après l’achat |
| Droit à déduction en amont | L’acquisition a-t-elle ouvert droit à déduction ? | Qualité du vendeur |
| Chiffrage des deux hypothèses | L’opération reste-t-elle rentable sur prix total ? | Avant l’engagement sur le prix |
| Engagement souscrit et sa date | Revendre à cinq ans ou construire à quatre ? | Échéancier, substitution avant terme |
SCCV et promotion : les points propres au montage
La translucidité fiscale de la SCCV
La société civile de construction-vente est le véhicule classique du programme immobilier. Elle est translucide : le résultat est imposé entre les mains des associés à proportion de leurs droits, ce qui permet à un associé société de l’intégrer à son propre résultat. Conséquence pratique : le résultat doit être arrêté à temps pour permettre aux associés de déclarer, ce qui impose un calendrier de clôture serré.
L’avancement commande l’assiette imposable des associés
La méthode de reconnaissance du résultat détermine directement ce que déclarent les associés : un avancement mal calculé déplace de l’impôt d’une année sur l’autre chez plusieurs contribuables à la fois. C’est le point que nous documentons le plus soigneusement sur ces dossiers.
Les outils connectés à votre activité
Comptabilité par opération et suivi de chantier
Le pilotage utile est par opération, pas par société, et les opérations sont souvent logées dans des structures dédiées. Nous branchons la chaîne sur Pennylane, avec Qonto côté flux, et un suivi budget / engagé / décaissé par programme. Nos repères sur les indicateurs d’un tableau de bord détaillent les contrôles à passer sur la donnée avant de conclure qu’un programme tient son budget.
Facturation électronique et SCI
Depuis le 1er septembre 2026, toute entreprise assujettie doit pouvoir recevoir une facture électronique ; l’émission s’impose aux PME et microentreprises au 1er septembre 2027. Le cas des sociétés civiles mérite une lecture propre : voir nos pages facturation électronique et SCI, facturation électronique sans TVA et qui est concerné.
Si votre métier n’est pas l’achat-revente
Cette page traite l’opération menée pour son propre compte : acquisition, portage, travaux, revente. Trois autres positions dans l’immobilier appellent une comptabilité différente.
Construire pour vendre en état futur d’achèvement fait sortir du régime du stock revendu : le revenu se rattache à l’avancement des travaux, une perte se provisionne dès qu’elle est prévisible à terminaison, et l’opération suppose une garantie financière d’achèvement. Les associés d’une société civile de construction-vente doivent en outre recevoir une information fiscale propre. Voir notre page promotion immobilière.
Détenir pour louer, c’est arbitrer un régime de détention plutôt que piloter un coût de revient : la question devient l’amortissement du bien, le sort de la plus-value à la sortie et, en meublé, le franchissement de seuils qui fait basculer d’un régime à l’autre. Voir nos pages société civile à l’impôt sur les sociétés et location meublée.
Intermédier, enfin, c’est manier des fonds qui ne vous appartiennent pas et rattacher un honoraire à un acte précis : le séquestre ne transite pas par le résultat, et le fait générateur de la commission n’est pas la signature du mandat. Voir nos pages agent immobilier et courtier en prêt immobilier, cette dernière traitant l’exonération de TVA et la taxe sur les salaires qui en découle.
Si votre société doit désigner un commissaire aux comptes
Un marchand de biens ou un promoteur porte des stocks immobiliers qui pèsent lourd au bilan pendant plusieurs exercices : les seuils légaux se franchissent par ce critère, souvent avant le chiffre d’affaires, et l’ensemble formé par une société de tête et ses sociétés de programme s’apprécie globalement.
Un point mérite d’être dit clairement : ce ne peut pas être le cabinet qui tient votre comptabilité. L’expertise comptable et le commissariat aux comptes ne se cumulent pas sur une même structure, l’indépendance du commissaire l’interdisant : Myne exerce les deux métiers, mais jamais pour la même entité.
Concrètement : si nous tenons vos comptes, nous vous aidons à préparer la désignation et l’intervention d’un confrère, et nous produisons les états et justificatifs qu’il demandera ; si vous nous confiez la mission légale, votre comptabilité reste tenue par ailleurs. Notre page sur la mission du commissaire aux comptes précise quand la désignation devient obligatoire et comment elle se déroule.
L’apport d’un terrain, d’un immeuble ou d’un permis à une société civile de construction-vente ou à une SCI est un apport en nature : il fait intervenir un commissaire aux apports, désigné pour cette opération.
FAQ : les questions fréquentes des professionnels de l’immobilier
Quel est le tarif d’un expert-comptable pour un marchand de biens ?
Il dépend du nombre de sociétés (les opérations sont souvent logées dans des structures dédiées), du nombre d’opérations suivies, de la présence d’une SCCV avec des associés à informer et de la complexité du régime de TVA appliqué. Le devis doit isoler l’analyse fiscale préalable à l’acquisition, qui est une mission ponctuelle. Notre page tarifs explique comment une mission ponctuelle de ce type apparaît séparément dans un devis, et le simulateur d’accompagnement permet de situer votre besoin avant le premier échange.
Quand est-on considéré comme marchand de biens ?
Dès que les opérations d’achat-revente sont habituelles et réalisées avec une intention spéculative dès l’acquisition. Le nombre d’opérations n’est qu’un indice : les moyens mis en œuvre, la durée de détention, le financement et le recours à des travaux comptent autant. La requalification emporte l’imposition en BIC, l’assujettissement à la TVA et l’affiliation sociale du dirigeant, sur les exercices non prescrits.
Quel diplôme faut-il pour être marchand de biens ?
Aucun. Contrairement à l’agent immobilier, soumis à la loi du 2 janvier 1970 (carte professionnelle, garantie financière, obligation de formation), le marchand de biens achète et revend pour son propre compte : l’activité n’est pas réglementée. C’est une activité commerciale par nature, avec toutes les conséquences fiscales et sociales attachées, mais sans condition de diplôme ni carte.
Quel apport faut-il pour financer une opération ?
Il n’existe pas de seuil légal : le capital social minimum d’une SAS est de 1 €. Ce sont les banques qui fixent la contrainte, en fonds propres apportés par opération, et elles raisonnent affaire par affaire (coût de revient total, durée de portage, pré-commercialisation, expérience de l’opérateur) plutôt que sur le bilan de la société.
C’est quoi la TVA sur marge et quand s’applique-t-elle ?
C’est un régime dérogatoire de l’article 268 du CGI qui limite la base d’imposition à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Il s’applique lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (achat auprès d’un particulier, typiquement) et à condition que le bien revendu soit juridiquement celui qui a été acquis.
Comment calcule-t-on la TVA sur marge ?
La marge est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, et cette marge est réputée toutes taxes comprises : la taxe s’obtient en appliquant le coefficient correspondant au taux en vigueur. Le prix d’acquisition à retenir est celui figurant dans l’acte, augmenté des frais qui s’y rattachent selon les règles applicables, et non le coût de revient complet de l’opération travaux inclus.
Puis-je appliquer la TVA sur marge après avoir démoli le bâtiment ?
Non. Le Conseil d’État a jugé, le 27 mars 2020, que les règles dérogatoires ne s’appliquent pas lorsque le terrain avait le caractère de terrain bâti au moment de l’acquisition et que le bâtiment a été démoli par l’acheteur-revendeur. La vente est alors taxable sur le prix total.
Et si je divise une parcelle bâtie pour vendre les lots libres ?
Le Conseil d’État l’a également exclu de la marge le 11 octobre 2022, lorsque la division permet de vendre séparément des parties qui ne constituent pas l’assise du bâtiment. Le juge recherche si l’acte d’achat établit que le terrain a été acquis comme terrain à bâtir distinct de celui supportant les constructions.
Que se passe-t-il si je ne revends pas dans les cinq ans ?
La déchéance du régime de l’article 1115 est encourue du seul fait du dépassement : les droits de mutation deviennent exigibles, avec l’intérêt de retard. Avant l’échéance, il reste possible de substituer un engagement de construire, qui vaut accomplissement de l’engagement de revendre, mais la substitution doit être formalisée à temps.
Un immeuble détenu par un marchand de biens s’amortit-il ?
Non. C’est un stock, pas une immobilisation, et le résultat n’apparaît qu’à la revente. C’est ce qui rend le suivi par opération indispensable : le compte de résultat annuel ne dit rien de la rentabilité des affaires en cours.
Une SCI a-t-elle intérêt à opter pour l’impôt sur les sociétés ?
L’option permet d’amortir l’immeuble et réduit fortement l’impôt des premières années. Son coût est différé : la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable, donc majorée de tous les amortissements pratiqués, et relève du régime des plus-values professionnelles. L’arbitrage dépend de l’horizon de détention.
Comment se calcule le résultat d’une SCCV ?
À l’avancement, en combinant avancement technique des travaux et avancement commercial des ventes. La société étant translucide, ce résultat est imposé chez les associés : une erreur d’avancement déplace de l’impôt d’une année sur l’autre chez plusieurs contribuables simultanément.
Que se passe-t-il à la levée d’option d’un crédit-bail immobilier ?
La levée déclenche des réintégrations dont le montant dépasse fréquemment la trésorerie disponible de la structure. C’est un point à chiffrer plusieurs exercices à l’avance, tant que la levée reste un choix.
Sources officielles
- CGI, article 268 et BOI-TVA-IMM-10-20 : assiette de la TVA sur la marge.
- Conseil d’État, 8e et 3e chambres réunies, 27 mars 2020, n° 428234.
- Conseil d’État, 8e et 3e chambres réunies, 11 octobre 2022, n° 464561.
- CGI, article 1115 et BOI-ENR-DMTOI-10-50 : régime spécial des achats destinés à la revente.
- CGI, article 1594-0 G et BOI-ENR-DMTOI-10-40 : engagement de construire et substitution d’engagements.
- CGI, article 239 ter : régime des sociétés civiles de construction-vente.
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 : activités d’entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce.
Mise à jour le 4 septembre 2026.
Parler de votre opération avec Myne
Un acte d’acquisition et le projet de vente suffisent à dire si votre TVA sur marge tient et où en sont vos engagements fiscaux. C’est le contrôle qui coûte le moins cher avant, et le plus cher après. Écrivez-nous.