Myne est un cabinet d’expertise comptable et de commissariat aux comptes installé à Paris 17e. Nous suivons des agences immobilières : transaction, gestion locative, location. Votre activité est réglementée par la loi Hoguet, ce qui a une conséquence comptable directe que beaucoup d’agences découvrent en contrôle : votre honoraire n’est pas acquis quand le compromis est signé, et l’argent qui transite par votre agence n’est pas votre argent.
Les défis comptables, fiscaux et sociaux propres à l’agence immobilière
L’honoraire de transaction n’est acquis qu’à l’acte authentique
C’est le premier point, et le plus structurant. Aucune commission n’est due tant que l’opération n’est pas effectivement conclue et constatée dans un acte unique contenant l’engagement des parties. Un compromis assorti de conditions suspensives ne rend donc pas votre honoraire exigible.
La traduction comptable est stricte : le produit se rattache à la signature de l’acte authentique, pas au compromis. Une agence qui comptabilise ses commissions à la signature du compromis anticipe des produits sur des ventes dont une part ne se réalisera pas, et doit ensuite constater des annulations qui brouillent complètement la lecture de ses exercices. Nous suivons le portefeuille de compromis comme un carnet de commandes, pas comme un chiffre d’affaires.
Les fonds détenus : séquestre et gestion locative
Dès que vous recevez des fonds, une garantie financière est exigée et les sommes doivent être conservées sur des comptes distincts de ceux de l’agence. Deux flux sont concernés : les dépôts de garantie et acomptes reçus en transaction, et les loyers, charges et dépôts encaissés en gestion locative au titre de la carte G.
Ces sommes sont détenues pour le compte des mandants : elles ne sont ni un produit, ni une ressource de l’agence. En gestion locative, seuls les honoraires de gestion constituent votre chiffre d’affaires, jamais les loyers encaissés. Une agence qui présente un chiffre d’affaires incluant les loyers affiche un volume artificiel et rend sa valorisation impossible.
Le registre des mandats, pièce comptable autant que juridique
Tout mandat doit être inscrit par ordre chronologique sur un registre des mandats, avec un numéro reporté sur l’exemplaire remis au client. Un mandat non enregistré ou mal numéroté prive l’agence de son droit à commission, quelle que soit la réalité du travail accompli.
Ce registre est aussi le meilleur outil de pilotage dont vous disposez : rapporté aux ventes réalisées, il donne le taux de transformation par type de mandat. C’est ce ratio, et non le nombre de mandats signés, qui dit si votre stock est de qualité.
Agents commerciaux et partage de commission
Beaucoup d’agences travaillent avec des agents commerciaux indépendants, immatriculés au registre spécial et habilités par le titulaire de la carte. Leur rétrocession est une charge de l’agence et un produit chez eux, soumis à la TVA dès le franchissement de la franchise en base.
Le partage de commission entre agences suit une autre logique : selon la rédaction de l’accord, l’agence qui encaisse enregistre soit la totalité de la commission avec une charge de rétrocession, soit sa seule quote-part. Le traitement doit être cohérent avec la facturation et constant d’une opération à l’autre.
Une saisonnalité qui masque les tendances
Le décalage entre compromis et acte authentique décale votre chiffre d’affaires de plusieurs mois. Une baisse de production se voit donc dans les comptes bien après s’être produite sur le terrain. Nous suivons l’indicateur avancé qui compte : le nombre de compromis signés dans le mois et le stock de mandats exclusifs, tous deux prédictifs du chiffre d’affaires du trimestre suivant.
Notre accompagnement à chaque étape de la vie de l’agence
Installation : ouvrir ou reprendre une agence
Carte professionnelle, garantie et assurance
Carte T, carte G, garantie financière calibrée sur les fonds réellement maniés et responsabilité civile professionnelle conditionnent votre activité. Nous vérifions leur cohérence avec le modèle envisagé avant l’ouverture.
Structure et financement
Nous arbitrons la forme sociale, construisons le prévisionnel sur un cycle réaliste de transformation des mandats et constituons la société.
Reprendre un portefeuille
Nous auditons le portefeuille de mandats, la structure des honoraires, le portefeuille de gestion locative et la concordance des comptes de mandants, souvent le point faible d’une agence cédée.
Quotidien : transactions, gestion et paie
Rattachement des commissions
Nous comptabilisons les honoraires à l’acte authentique et suivons le portefeuille de compromis en engagement.
Comptes de mandants et rapprochements
Nous rapprochons les comptes de séquestre et de gestion locative, mandant par mandant, et signalons les soldes anciens.
Paie, agents commerciaux et variables
Notre mission de paie traite négociateurs salariés et rémunérations variables, et nous contrôlons les rétrocessions aux agents commerciaux.
TVA et déclarations
Honoraires de transaction et de gestion sont soumis à la TVA au taux normal ; nous établissons les déclarations avec contrôle de cohérence avec les actes signés.
Optimisation : portefeuille, mix et développement
Piloter le taux de transformation
Nous rapportons les ventes réalisées aux mandats signés, par type de mandat et par négociateur. Le mandat exclusif se transforme sensiblement mieux : c’est ce chiffre qui justifie une politique commerciale, pas une conviction.
Équilibrer transaction et gestion locative
La transaction est cyclique et rémunératrice, la gestion locative est récurrente et peu risquée. Nous mesurons la contribution nette de chacune pour arbitrer l’allocation des moyens, et parce que le portefeuille de gestion constitue l’essentiel de la valeur de revente.
Développer par croissance externe
Le rachat d’un portefeuille de gestion se valorise sur les honoraires récurrents et le taux de résiliation. Nous conduisons l’analyse et le chiffrage.
Cession ou transmission
Vendre l’agence
Nous préparons la valorisation en distinguant l’activité de transaction, volatile, et le portefeuille de gestion, récurrent, et traitons la concordance des comptes de mandants, point de blocage fréquent en audit d’acquisition.
Les outils connectés à votre agence
Logiciel de transaction et de gérance, banque et comptabilité
Nous connectons votre logiciel métier et vos comptes bancaires à la comptabilité, avec séparation stricte des flux agence et des flux mandants.
Facturation électronique
Réception obligatoire depuis le 1er septembre 2026, émission au 1er septembre 2027 pour les PME et microentreprises. Vos honoraires facturés à des particuliers relèvent en outre de l’e-reporting.
Si votre agence exerce plus que la transaction
Trois extensions d’activité déplacent réellement les obligations. Ajouter la gestion d’immeubles en copropriété impose une séparation des comptes par syndicat, des annexes normalisées et le suivi du fonds de travaux : une tenue qui n’a rien de commun avec celle des mandats de vente, et que traite notre page syndic de copropriété.
Intermédier des prêts fait entrer une part du chiffre d’affaires dans le champ de l’exonération de TVA et, avec elle, dans celui de la taxe sur les salaires : notre page courtier en prêt immobilier expose ces deux conséquences.
Acheter pour revendre, enfin, vous fait sortir du mandat : la commission cède la place à une marge, et le régime de TVA sur marge devient le point à vérifier opération par opération, comme l’explique notre page marchand de biens et promoteur.
FAQ : les questions fréquentes des agents immobiliers
Quel est le tarif d’un expert-comptable pour une agence immobilière ?
Il dépend du volume de transactions, de l’existence d’une activité de gestion locative et du nombre d’agents commerciaux. Une agence de transaction seule se situe en dessous d’une agence avec portefeuille de gérance. Nous chiffrons après avoir vu un exercice et un état de portefeuille.
Quand comptabiliser une commission de transaction ?
À la signature de l’acte authentique, l’honoraire n’étant pas dû tant que l’opération n’est pas effectivement conclue. Le compromis constitue un engagement, pas un produit.
Les loyers encaissés en gestion sont-ils du chiffre d’affaires ?
Non. Ce sont des fonds de mandants. Seuls les honoraires de gestion constituent votre produit, et les loyers doivent transiter par des comptes distincts de ceux de l’agence.
La garantie financière est-elle obligatoire ?
Dès que vous recevez des fonds pour le compte de tiers. Son montant doit être calibré sur les sommes réellement maniées, et son insuffisance est un motif fréquent d’observation en contrôle.
Que se passe-t-il si un mandat n’est pas inscrit au registre ?
Le droit à commission est perdu, quelle que soit la réalité du travail réalisé. Le registre doit être tenu chronologiquement et le numéro reporté sur l’exemplaire remis au client.
Comment traiter une commission partagée entre deux agences ?
Selon la rédaction de l’accord : soit l’agence encaisseuse enregistre la totalité et une charge de rétrocession, soit chacune facture sa quote-part. Le traitement doit être cohérent avec la facturation et constant.
Quel est le statut d’un agent commercial en immobilier ?
Un indépendant immatriculé au registre spécial et habilité par le titulaire de la carte professionnelle. Sa rétrocession est une charge de l’agence, et il facture avec TVA dès le franchissement de la franchise en base.
Les honoraires de transaction sont-ils soumis à la TVA ?
Oui, au taux normal, comme les honoraires de gestion locative. Il n’existe pas d’exonération propre à l’entremise immobilière.
Quels indicateurs suivre dans une agence ?
Le nombre de mandats signés et leur part d’exclusivité, le taux de transformation par négociateur, le délai moyen entre compromis et acte, le stock de compromis en cours, le taux de résiliation du portefeuille de gestion.
Comment valoriser une agence immobilière ?
En distinguant la transaction, valorisée sur une rentabilité normative lissée sur plusieurs exercices, et la gestion locative, valorisée sur les honoraires récurrents corrigés du taux de résiliation.
Sources officielles
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet : conditions d’exercice des activités d’entremise et de gestion immobilières.
- Loi n° 70-9, article 6 : garantie financière et détention de fonds pour le compte de tiers.
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, articles 65 et suivants : registre des mandats et registre-répertoire.
- Décret n° 72-678, article 74 : conditions d’exigibilité de la rémunération de l’intermédiaire.
- Code de commerce, articles L. 134-1 et suivants : statut d’agent commercial.
- Arrêté du 10 janvier 2017 : information des consommateurs sur les prix des prestations de transaction et de gestion.
- Article 91 de la loi de finances pour 2024 : calendrier de la facturation électronique.
Mise à jour le 6 septembre 2026.
Parler de votre agence avec Myne
Un exercice, votre registre des mandats et un état de gestion locative suffisent à dire si vos commissions sont rattachées au bon exercice, si vos comptes mandants concordent et ce que vaut réellement votre portefeuille. Écrivez-nous.
