Myne est un cabinet d’expertise comptable et de commissariat aux comptes installé à Paris 17e. Nous suivons des promoteurs immobiliers et leurs sociétés de programme. Une opération de promotion s’étale sur trois à cinq ans, engage des dizaines de millions et ne produit aucun résultat lisible avant sa fin si personne ne l’a organisée. Toute la difficulté tient en une phrase : votre comptabilité doit dire, chaque année, où en est un programme qui n’est pas terminé.
Les défis comptables, fiscaux et sociaux propres à la promotion
Avancement ou achèvement : le choix qui structure vos comptes
Une opération vendue en vente en l’état futur d’achèvement transfère la propriété au fur et à mesure de la construction, contre des appels de fonds échelonnés selon un barème réglementé. Deux méthodes de reconnaissance du résultat existent : à l’avancement, qui rattache une quote-part du résultat à chaque exercice au prorata des travaux réalisés et des lots vendus, ou à l’achèvement, qui la concentre à la livraison.
La méthode à l’avancement rend compte d’une activité pluriannuelle exercice par exercice, mais elle exige deux données fiables et actualisées : un taux d’avancement technique mesuré sur les coûts engagés rapportés au budget total révisé, et un budget d’opération tenu à jour. Un budget figé au dépôt du permis produit un avancement faux, donc un résultat faux, dans les deux sens. Nous révisons le budget à chaque situation de travaux et recalculons l’avancement sur cette base.
Le bilan promoteur n’est pas un document commercial
Le bilan d’opération, qui confronte le chiffre d’affaires prévisionnel au foncier, aux travaux, aux honoraires, aux frais financiers et aux aléas, est l’outil de pilotage central. Il n’a de valeur que s’il est révisé périodiquement et rapproché de la comptabilité.
Le poste qui décide de la marge est presque toujours le même : la provision pour aléas et la révision des coûts de travaux. Une opération qui consomme sa provision d’aléas au tiers de son avancement est une opération dont la marge finale est déjà compromise, et cela se voit deux ans avant la livraison si l’on regarde.
TVA immobilière : deux régimes selon le terrain
La livraison d’un immeuble neuf est soumise à la TVA au taux normal. En amont, le régime applicable à l’acquisition du terrain commande votre marge.
| Acquisition du terrain | Régime à la revente | Effet |
|---|---|---|
| Auprès d’un assujetti, avec TVA déductible | TVA sur le prix total | TVA d’amont récupérée |
| Auprès d’un particulier ou sans droit à déduction | TVA sur la marge, sous conditions | Base taxable réduite |
L’application de la TVA sur marge suppose une identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu ; une division parcellaire intervenue entre les deux opérations remet ce point en cause. Par ailleurs, l’engagement de construire pris dans l’acte d’acquisition ouvre un régime de faveur en matière de droits de mutation, mais impose un délai pour achever, dont le non-respect entraîne un rappel. Ce délai se suit comme une échéance comptable.
Sous-traitance : autoliquidation et retenue de garantie
Les travaux de construction réalisés par un sous-traitant pour le compte d’un preneur assujetti donnent lieu à autoliquidation de la TVA par le donneur d’ordre : le sous-traitant facture sans TVA avec la mention appropriée. Une facture de sous-traitance portant de la TVA à tort n’ouvre aucun droit à déduction.
S’y ajoutent la retenue de garantie et le compte prorata, qui mutualise les dépenses communes de chantier. Ces deux mécanismes créent des dettes et des créances à suivre lot par lot, et sont une source récurrente de litiges en fin d’opération.
Structures de programme et garanties
Chaque opération est généralement logée dans une société dédiée, souvent une société civile de construction-vente, dont le résultat est imposé entre les mains des associés. La garantie financière d’achèvement, obligatoire en vente en l’état futur d’achèvement dans le secteur protégé, conditionne la commercialisation et son coût entre dans le bilan d’opération. La gestion du groupe suppose de consolider ces sociétés de programme pour disposer d’une vision d’ensemble.
Notre accompagnement à chaque étape d’une opération
Montage : avant l’acquisition du foncier
Structurer la société de programme
Nous arbitrons la forme, le régime fiscal et la répartition entre associés, y compris en co-promotion, puis constituons la structure.
Qualifier la TVA du foncier avant de signer
Le régime applicable à la revente se détermine à l’achat. Nous chiffrons l’opération dans les deux hypothèses et sécurisons la rédaction des clauses fiscales de l’acte.
Bâtir le bilan d’opération et le plan de trésorerie
Nous construisons le bilan promoteur et le plan de trésorerie de l’opération, échéance de garantie et frais financiers compris.
Réalisation : du chantier à la livraison
Suivi de l’avancement et du budget révisé
Nous recalculons l’avancement à chaque situation de travaux, sur un budget révisé, et rapprochons l’appel de fonds réglementaire de l’avancement réel.
Contrôle de la sous-traitance
Nous vérifions l’autoliquidation, la retenue de garantie et la répartition du compte prorata, marché par marché.
Comptabilité des stocks et des travaux en cours
Foncier, travaux, honoraires et frais financiers activables sont suivis par opération, avec la ventilation par lot nécessaire au calcul de la marge.
Paie et personnel de programme
Notre mission de paie traite les équipes et l’affectation analytique de leur temps aux opérations.
Livraison, levée des réserves et clôture
Provisionner l’après-livraison
Réserves, garantie de parfait achèvement et litiges se provisionnent à la livraison, sur la base des réserves réellement levées sur les opérations précédentes.
Clôturer la société de programme
Nous conduisons la liquidation ou la transmission universelle de patrimoine une fois les garanties éteintes.
Pilotage du groupe
Consolider les opérations
Nous produisons une vision consolidée du groupe et de son endettement, condition d’un dialogue crédible avec les partenaires financiers : un promoteur qui loge chaque programme dans une société dédiée n’a autrement aucune lecture d’ensemble de ses engagements. La structure de tête a ses propres règles, exposées sur notre page holding : caractère animateur, remontée des résultats des filiales et incidence sur la transmission.
Les outils connectés à vos opérations
Gestion d’opérations, banque et comptabilité
Nous connectons votre outil de suivi d’opérations et vos comptes bancaires à la comptabilité, avec une analytique par programme et par lot dès la saisie.
Facturation électronique
Réception obligatoire depuis le 1er septembre 2026, émission au 1er septembre 2027 pour les PME et microentreprises. Les factures de sous-traitance en autoliquidation doivent porter les mentions correctes dans le format électronique.
Si votre opération ne relève pas exactement de la promotion
Trois positions voisines déplacent la question fiscale. Acheter pour revendre, avec ou sans travaux, ne suit pas les règles de la vente en l’état futur d’achèvement et le régime de TVA s’y détermine opération par opération : notre page marchand de biens fournit un tableau de décision de la TVA immobilière et traite les points propres au montage en société civile de construction-vente.
Si vous réalisez les travaux au lieu de les faire réaliser, la question devient celle de la TVA des marchés et des mentions d’autoliquidation entre entreprises, sujet de notre page entreprise de BTP.
Enfin, conserver un immeuble pour le louer au lieu de le vendre fait sortir du cycle de la promotion : le bien devient un actif à amortir et le régime de la plus-value change à la revente. Notre page SCI à l’impôt sur les sociétés traite l’option et ce qu’elle emporte à la sortie.
Si votre société doit désigner un commissaire aux comptes
Une opération de promotion immobilise un terrain et des travaux pendant plusieurs exercices : le bilan de la société de programme, et plus encore celui de la société qui porte l’ensemble des programmes, franchit les seuils légaux avant que le premier chiffre d’affaires ne soit constaté. La désignation d’un commissaire aux comptes s’impose alors.
Un point mérite d’être dit clairement : ce ne peut pas être le cabinet qui tient votre comptabilité. L’expertise comptable et le commissariat aux comptes ne se cumulent pas sur une même structure, l’indépendance du commissaire l’interdisant : Myne exerce les deux métiers, mais jamais pour la même entité.
Concrètement : si nous tenons vos comptes, nous vous aidons à préparer la désignation et l’intervention d’un confrère, et nous produisons les états et justificatifs qu’il demandera ; si vous nous confiez la mission légale, votre comptabilité reste tenue par ailleurs. Notre page sur la mission du commissaire aux comptes précise quand la désignation devient obligatoire et comment elle se déroule.
L’apport d’un terrain ou d’un permis à une société civile de construction-vente est une opération d’apport en nature courante dans le secteur : elle fait intervenir un commissaire aux apports pour évaluer ce qui est apporté, sur cette opération seulement.
FAQ : les questions fréquentes des promoteurs
Quel est le tarif d’un expert-comptable pour une société de promotion immobilière ?
Il dépend du nombre d’opérations en cours, du nombre de sociétés de programme et du niveau de suivi d’avancement attendu. Nous chiffrons après avoir vu les liasses et un bilan d’opération.
Faut-il comptabiliser à l’avancement ou à l’achèvement ?
La méthode à l’avancement donne une image fidèle d’une activité pluriannuelle, à condition de disposer d’un budget révisé et d’un avancement mesuré sur les coûts engagés. Sans ces deux éléments, elle produit un résultat plus faux que la méthode à l’achèvement.
Comment calcule-t-on le taux d’avancement ?
En rapportant les coûts engagés au budget total révisé de l’opération, croisé avec le taux de commercialisation des lots. Un budget non révisé fausse mécaniquement le résultat.
Quand appliquer la TVA sur la marge sur un terrain ?
Lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction et que le bien revendu est juridiquement identique au bien acquis. Une division parcellaire intervenue entre les deux opérations remet ce point en cause.
Qu’est-ce que l’engagement de construire ?
Un engagement pris dans l’acte d’acquisition, qui ouvre un régime de faveur en matière de droits de mutation en contrepartie d’un délai pour achever. Son non-respect entraîne un rappel de droits, sauf prorogation obtenue en temps utile.
Comment facture un sous-traitant sur un chantier de promotion ?
Sans TVA, avec la mention d’autoliquidation, la taxe étant due par le donneur d’ordre assujetti. Une facture de sous-traitance portant de la TVA à tort n’ouvre pas droit à déduction.
Qu’est-ce que le compte prorata ?
Un mécanisme de mutualisation des dépenses communes de chantier entre les entreprises intervenantes, réparties selon des clés définies dans les marchés. Il crée des créances et des dettes à suivre lot par lot jusqu’à la clôture.
La garantie financière d’achèvement est-elle obligatoire ?
Oui pour les ventes en l’état futur d’achèvement relevant du secteur protégé. Son coût entre dans le bilan d’opération et conditionne le démarrage de la commercialisation.
Comment provisionner l’après-livraison ?
À partir du coût réel de levée des réserves et des appels en garantie constatés sur les opérations précédentes, plutôt que sur un pourcentage forfaitaire du chiffre d’affaires.
Quels indicateurs suivre sur une opération ?
Le taux d’avancement technique, le taux de commercialisation, la consommation de la provision pour aléas rapportée à l’avancement, l’écart au budget par poste et le décalage entre appels de fonds et décaissements.
Sources officielles
- Code de la construction et de l’habitation, articles L. 261-10 et suivants : vente en l’état futur d’achèvement et secteur protégé.
- Code de la construction et de l’habitation, articles R. 261-14 et R. 261-17 : échelonnement des appels de fonds et garantie financière d’achèvement.
- Règlement ANC n° 2014-03, articles 622-1 et suivants : comptabilisation des contrats à long terme, méthodes à l’avancement et à l’achèvement.
- CGI, articles 257 et 268 : TVA sur les livraisons d’immeubles et taxation sur la marge.
- CGI, article 1594-0 G : engagement de construire et délai d’achèvement.
- CGI, article 283, 2 nonies : autoliquidation de la TVA dans le secteur de la construction.
- Code civil, articles 1832 et suivants et CGI, article 239 ter : sociétés civiles de construction-vente.
Mise à jour le 6 septembre 2026.
Parler de votre opération avec Myne
Un bilan d’opération, la dernière situation de travaux et l’acte d’acquisition du foncier suffisent à dire si votre avancement est correctement calculé, si votre régime de TVA tient et où votre marge est en train de partir. Écrivez-nous.
