Myne est un cabinet d’expertise comptable et de commissariat aux comptes installé à Paris 17e. Nous suivons des loueurs en meublé, non professionnels comme professionnels, du studio unique au portefeuille de plusieurs dizaines de lots. Deux réformes récentes ont changé l’équation de ce régime : l’abattement du micro s’est resserré pour les meublés de tourisme, et surtout les amortissements déduits sont désormais repris au calcul de la plus-value. Le raisonnement qui valait il y a trois ans ne vaut plus.
Les défis fiscaux et comptables propres à la location meublée
Ce qui a changé : les amortissements reviennent à la revente
C’est le point décisif, et il est encore mal intégré. Historiquement, la location meublée non professionnelle offrait une combinaison rare : des amortissements qui neutralisaient le revenu imposable pendant la détention, sans être repris lors du calcul de la plus-value, celle-ci relevant du régime des particuliers.
Depuis la réforme entrée en vigueur pour les cessions réalisées à compter de 2025, les amortissements admis en déduction sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession, ce qui réduit d’autant le prix de revient retenu. L’avantage n’est donc plus définitif : il est différé. Des exceptions demeurent pour certaines résidences services relevant de dispositifs particuliers.
Conséquence pratique : l’arbitrage entre régime réel et régime micro ne peut plus se faire sur le seul revenu annuel. Il dépend de votre horizon de détention et de la plus-value latente. Nous chiffrons systématiquement les deux, sur la durée réelle de détention envisagée.
Micro-BIC : trois abattements, trois plafonds
Le régime micro n’est plus uniforme. Il distingue désormais la location de locaux d’habitation classiques, les meublés de tourisme classés et les meublés de tourisme non classés, avec des taux d’abattement et des plafonds de recettes différents, le régime des meublés de tourisme non classés ayant été nettement resserré.
Deux erreurs se rencontrent constamment : appliquer l’ancien abattement à un meublé de tourisme non classé, et cumuler des activités relevant de catégories différentes sans vérifier le plafond applicable à chacune. Nous vérifions la qualification de chaque bien avant d’appliquer un régime, le classement en meublé de tourisme étant une démarche volontaire qui change le résultat fiscal.
Professionnel ou non professionnel : un seuil, deux conséquences
Le caractère professionnel s’apprécie sur deux conditions cumulatives : des recettes annuelles supérieures à un seuil, et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer. Le franchissement modifie trois choses en même temps : l’imputation des déficits sur le revenu global, le régime de plus-value applicable à la cession, et l’assujettissement aux cotisations sociales des travailleurs indépendants.
Ce basculement est rarement anticipé. Il survient souvent à la faveur d’un départ à la retraite, qui fait chuter les autres revenus du foyer, et se découvre au moment de la déclaration.
Amortir par composants, et non le bien en bloc
Au régime réel, l’immeuble s’amortit par composants, selon des durées propres : gros œuvre, façade, installations techniques, agencements. Le terrain, lui, ne s’amortit pas et doit être isolé du prix d’acquisition, sur une base documentée.
Une erreur fréquente consiste à amortir la totalité du prix, terrain compris, sur une durée unique. Elle produit un amortissement excessif, une base de plus-value erronée et, depuis la réforme, un rappel d’autant plus coûteux à la revente.
Para-hôtellerie : le basculement vers la TVA
La location meublée est en principe exonérée de TVA. Elle devient taxable lorsque s’y ajoutent des prestations de type hôtelier : petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception de la clientèle. Le franchissement de cette frontière ouvre le droit à déduction sur l’acquisition et les travaux, mais emporte des obligations déclaratives et un changement de nature de l’activité, avec des effets sur les cotisations sociales. C’est un choix à faire avant l’acquisition, pas après.
Notre accompagnement à chaque étape de l’investissement
Acquisition : avant de signer
Choisir le régime en fonction de l’horizon
Nous chiffrons micro et réel sur la durée de détention envisagée, en intégrant la reprise des amortissements à la sortie.
Arbitrer la structure de détention
Détention en direct, en indivision ou en société : chaque option a ses conséquences sur l’imposition, la transmission et le seuil de professionnalité. Loger les biens dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés déplace tout le raisonnement de sortie, la plus-value cessant de relever du régime des particuliers. Notre page SCI à l’impôt sur les sociétés traite l’option, l’amortissement pendant la détention et cette plus-value professionnelle.
Décider du régime de TVA
Nous déterminons si le projet relève ou peut relever de la para-hôtellerie, et chiffrons l’effet du droit à déduction sur le plan de financement.
Exploitation : déclarations et pilotage
Tenue et amortissement par composants
Nous établissons la ventilation terrain et construction, le plan d’amortissement par composants et le registre des immobilisations.
Déclarations fiscales
Déclaration de résultats, annexes et report sur la déclaration de revenus sont établis avec un contrôle de cohérence des seuils.
CFE, taxe de séjour et obligations locales
Cotisation foncière des entreprises, taxe de séjour et déclarations en mairie s’appliquent selon la commune et le type de meublé, en particulier dans les zones où la location de courte durée est réglementée.
Suivi de trésorerie et d’endettement
Nous modélisons le service de la dette rapporté aux loyers nets, seule mesure utile de la soutenabilité d’un portefeuille.
Optimisation : arbitrages en cours de détention
Surveiller le basculement en professionnel
Nous suivons les deux conditions et alertons avant le franchissement, notamment lorsqu’un changement de situation professionnelle est prévisible.
Faire classer un meublé de tourisme
Le classement modifie l’abattement du micro et le plafond applicable. Nous chiffrons l’effet avant d’engager la démarche.
Travaux et arbitrage charge ou immobilisation
La qualification d’une dépense en charge déductible ou en immobilisation amortissable change le résultat de l’exercice et la base de la plus-value future.
Cession ou transmission
Chiffrer la sortie avant de vendre
Nous calculons la plus-value en intégrant la reprise des amortissements et les abattements pour durée de détention, et comparons les scénarios de cession, de donation et d’apport.
Les outils connectés à votre activité
Plateformes, encaissements et comptabilité
Nous connectons vos plateformes de réservation, vos comptes bancaires et votre comptabilité, avec enregistrement des commissions de plateforme en charges et non en réduction de recettes.
Facturation électronique
Réception obligatoire depuis le 1er septembre 2026, émission au 1er septembre 2027 pour les PME et microentreprises. Les locations aux particuliers relèvent de l’e-reporting. Si vos biens sont détenus par une société civile, notre page facturation électronique et sociétés civiles précise ce qui déclenche l’obligation selon la nature des locations et récapitule les opérations dans une matrice.
Si votre projet sort du cadre de la location meublée
Trois situations changent le régime lui-même. Acheter pour revendre, et non pour louer, fait entrer l’opération dans une activité d’achat-revente avec sa fiscalité propre : notre page marchand de biens traite ce régime et ramène la TVA immobilière à un tableau de décision.
Ajouter des services au point de basculer en para-hôtellerie change le régime de TVA et rapproche la gestion de celle d’un établissement d’hébergement, avec sa caisse et sa marge à suivre : c’est ce que traite notre page hôtellerie et restauration.
Enfin, lorsque les biens ne sont qu’une part d’un patrimoine familial détenu à plusieurs et réparti entre plusieurs structures, la question devient celle de la consolidation et de la transmission d’ensemble : c’est le sujet de notre page family office.
FAQ : les questions fréquentes des loueurs en meublé
Quel est le tarif d’un expert-comptable pour un LMNP ?
Il dépend du nombre de lots, du régime retenu et de l’existence d’une comptabilité au réel avec amortissements. Un lot unique se situe très en dessous d’un portefeuille de dix biens. Nous chiffrons après avoir vu vos actes d’acquisition et vos recettes.
Les amortissements sont-ils repris lors de la vente ?
Oui pour les cessions réalisées depuis la réforme entrée en vigueur en 2025 : les amortissements déduits viennent minorer le prix de revient retenu pour le calcul de la plus-value. Des exceptions subsistent pour certaines résidences services.
Micro-BIC ou régime réel ?
Le calcul ne peut plus se faire sur le seul revenu annuel. Il faut comparer l’économie d’impôt pendant la détention et le supplément de plus-value à la sortie, sur l’horizon réel de détention.
Quel abattement s’applique en micro-BIC ?
Il diffère selon qu’il s’agit d’un local d’habitation classique, d’un meublé de tourisme classé ou d’un meublé de tourisme non classé, avec des plafonds de recettes distincts. Le régime des meublés de tourisme non classés a été resserré.
Quand devient-on loueur en meublé professionnel ?
Lorsque les recettes dépassent le seuil légal et excèdent les autres revenus d’activité du foyer. Les deux conditions sont cumulatives, et le basculement survient souvent lors d’un départ à la retraite.
Le terrain s’amortit-il ?
Non. Il doit être isolé du prix d’acquisition sur une base documentée, le reste étant amorti par composants selon leurs durées propres.
Quand la location meublée devient-elle soumise à la TVA ?
Lorsqu’elle s’accompagne de prestations de type hôtelier : petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception de la clientèle. Le régime devient alors celui de la para-hôtellerie, avec droit à déduction.
Les commissions de plateforme se déduisent-elles des recettes ?
Non. La recette est le prix payé par le locataire ; la commission est une charge. Déclarer le net encaissé sous-évalue les recettes et fausse l’appréciation des seuils.
Faut-il payer la cotisation foncière des entreprises ?
Oui en principe pour une activité de location meublée exercée à titre habituel, avec des exonérations limitées, notamment pour certaines locations d’une partie de l’habitation personnelle.
Comment transmettre un portefeuille de biens meublés ?
Par donation, apport en société ou cession, chacun ayant ses conséquences en matière de plus-value et de droits de mutation. Le chiffrage doit intégrer la reprise des amortissements, qui pèse désormais sur toutes les hypothèses de vente.
Sources officielles
- CGI, article 155, IV : conditions du caractère professionnel de la location meublée.
- CGI, article 50-0 : régime micro et taux d’abattement applicables selon la nature du meublé.
- CGI, article 39 C et Plan comptable général, article 214-9 : amortissement par composants.
- CGI, article 150 VB, III : réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value, issue de la loi de finances pour 2025.
- CGI, article 261 D, 4° : exonération de TVA de la location meublée et cas de taxation en para-hôtellerie.
- CGI, article 1447 : champ de la cotisation foncière des entreprises.
- Code du tourisme, articles L. 324-1 et suivants : meublés de tourisme et classement.
Mise à jour le 6 septembre 2026.
Parler de votre investissement avec Myne
Vos actes d’acquisition, vos recettes annuelles et votre horizon de détention suffisent à dire quel régime vous coûte le moins sur l’ensemble du cycle, et ce que la reprise des amortissements changera le jour de la vente. Écrivez-nous.
