La technicité de Myne en tant qu’expert-comptable des notaires
Myne, cabinet d’expertise comptable et de commissariat aux comptes installé à Paris 17e, suit des études notariales, de l’installation à la transmission de l’office. Nous connaissons les problèmes que ces dossiers soulèvent : un office tient deux comptabilités qui ne se rencontrent jamais, celle de l’entreprise et celle des fonds qui appartiennent aux clients (sommes séquestrées, prix de vente en attente de répartition, droits d’enregistrement collectés pour le compte de l’État) ; ses produits mêlent émoluments tarifés, honoraires libres, frais et débours, qui n’obéissent ni à la même économie ni au même traitement de TVA ; sa comptabilité est inspectée périodiquement par la chambre. Un cabinet qui traite une étude comme une profession libérale ordinaire passe à côté de l’essentiel du risque.
Nous accompagnons nos clients dans la tenue de la comptabilité de l’entreprise, leurs déclarations fiscales et sociales, l’établissement des bulletins de paie sous la convention collective du notariat, le choix de la forme d’exercice et le montage d’une société de participations financières. La comptabilité des fonds clients est produite par le logiciel métier, pas par la comptabilité générale : nous tenons la comptabilité de l’entreprise sur Pennylane tout en conservant l’outil d’office pour les fonds détenus, avec un rapprochement formalisé entre les deux à chaque arrêté. Myne exerce également le commissariat aux comptes, mais jamais pour la même entité que celle dont il tient la comptabilité.
Les caractéristiques de la profession notariale
Un office ministériel au tarif réglementé
Une part de l’activité relève d’un tarif réglementé fixé en application des articles L. 444-1 et suivants du code de commerce, révisé périodiquement et assorti de remises possibles au-delà de certains seuils. Le reste (consultation, négociation immobilière, ingénierie patrimoniale, actes non tarifés) relève d’honoraires libres soumis à convention préalable.
La rentabilité d’un office dépend directement de la proportion entre les deux, et de leur coût de production respectif. Une étude qui ne distingue pas, dans ses produits, l’émolument tarifé de l’honoraire libre ne sait pas quelle part de son activité elle peut réellement piloter : c’est la première séparation que nous mettons en place dans le plan de comptes. S’y ajoute le coût de revient réel d’un acte, qui varie considérablement d’une famille à l’autre et que peu d’études mesurent.
Les fonds clients ne sont ni un produit ni une trésorerie disponible
Les sommes détenues par le notaire pour le compte de ses clients sont déposées sur un compte obligatoire à la Caisse des dépôts et consignations, distinct des comptes de l’office. Elles ne transitent jamais par le compte de résultat : le chiffre d’affaires de l’étude, ce sont les émoluments tarifés, les honoraires libres et les frais mis à la charge du client, pas le prix de vente qui passe par l’office.
La conséquence la plus mal comprise est la lecture du bilan. Un office peut afficher une trésorerie considérable qui ne lui appartient pas : la contrepartie exacte figure au passif, en compte de tiers. Toute analyse financière (capacité d’emprunt, valorisation, distribution) doit d’abord neutraliser ces masses, faute de quoi elle est fausse dans des proportions considérables. Au quotidien, la comptabilité des fonds clients suppose le rapprochement du compte de dépôt, la justification des soldes clients individuels dossier par dossier et la régularisation des reliquats anciens, ces petits soldes oubliés qui s’accumulent au fil des dossiers clos.
Une comptabilité inspectée, sur un plan de comptes propre
Les offices appliquent un plan de comptes spécifique au notariat et font l’objet d’inspections périodiques diligentées par leur chambre, portant principalement sur la représentation des fonds clients et sur la régularité des comptabilités. Ces contrôles ne se préparent pas à réception de l’avis : les états de rapprochement, la justification des comptes clients individuels et la traçabilité des mouvements se tiennent toute l’année. États de rapprochement à jour, comptes clients justifiés, traçabilité des mouvements, absence de reliquats non expliqués : ces quatre éléments constituent l’essentiel de ce qui est regardé.
Paie et convention collective du notariat
Le personnel des offices relève d’une convention collective propre à la profession, avec ses classifications, sa grille et son régime de prévoyance. Les points récurrents en paie sont la classification des clercs et des formalistes, le traitement de l’ancienneté et les évolutions de coefficient : ils supposent que la grille appliquée soit tenue à jour bulletin après bulletin, ce que prévoit notre mission de gestion de la paie et d’accompagnement RH.
Activités voisines : les autres offices ministériels
Trois offices voisins reçoivent eux aussi des fonds qui ne leur appartiennent pas, mais dans des cadres de compte et d’émoluments distincts de celui du notariat. Le commissaire de justice répond d’un compte affecté, dont notre page commissaire de justice traite la sécurisation. Le commissaire-priseur tient des comptes de tiers sur lesquels transite le produit des ventes avant prélèvement des frais : c’est le sujet de notre page commissaire-priseur. Le mandataire judiciaire, enfin, manie les fonds des procédures et perçoit ses émoluments dans un cadre encore différent, décrit sur notre page mandataire judiciaire.
Décrivez votre activité, vos sources de revenus et la difficulté du moment. Notre équipe vous répond sous 24 h ouvrées.
Le régime fiscal et social du notaire
Choix de la forme d’exercice et rémunération du dirigeant
Trois formes d’exercice coexistent : l’exercice individuel, la société civile professionnelle et la société d’exercice libéral, cette dernière permettant l’option pour l’impôt sur les sociétés et l’interposition d’une société de participations financières. L’exercice individuel reste possible mais s’articule mal avec le financement d’une acquisition.
En société soumise à l’impôt sur les sociétés, l’arbitrage entre rémunération et dividendes se refait chaque année, en intégrant le coût social du statut du dirigeant et l’imposition des distributions. Notre simulateur dividendes ou salaire chiffre les deux branches sur vos propres montants, et notre guide de l’arbitrage entre rémunération et dividendes en donne la méthode ainsi que les règles applicables aux distributions de 2026.
Le droit de présentation : évaluer, financer, ne pas amortir
Le droit de présentation est l’actif principal d’une étude. Sa valeur ne se réduit pas à un multiple du produit : elle dépend de la part d’activité tarifée, plus stable et prévisible que la négociation ou le conseil, de la concentration de la clientèle (une étude très dépendante de quelques promoteurs ou d’une banque vaut sensiblement moins), et de la régularité des comptabilités reprises. Sa cession est soumise à l’agrément du garde des Sceaux, ce qui ajoute un délai au calendrier de l’opération. En principe, il n’est pas amortissable : c’est un élément incorporel dont la durée d’utilisation n’est pas limitée, qui fait en revanche l’objet d’un test de dépréciation.
Une société de participations financières de professions libérales permet de porter l’acquisition en faisant remonter les dividendes sous le régime des sociétés mères, et d’organiser une transmission progressive. Le montage a un coût de fonctionnement et des contraintes de détention propres aux professions réglementées : il se tranche sur un chiffrage.
La négociation immobilière et la dématérialisation : deux postes à isoler
La négociation immobilière relève d’honoraires libres, mobilise des moyens propres (négociateurs, publicité, mandats) et a sa propre rentabilité. Traitée comme un simple accessoire des actes, elle est presque toujours déficitaire sans que personne le sache. Elle mérite une analyse séparée, dans la logique de nos pages agent immobilier et immobilier. Acte authentique électronique, signature à distance, archivage : ces investissements se financent, s’amortissent et modifient le coût de production des actes. Leur retour se mesure sur le temps de traitement, pas sur le volume d’actes.
De l’installation au quotidien de l’office
À l’installation, l’évaluation et le financement du droit de présentation, le choix de la forme et le montage éventuel d’une SPFPL se décident ensemble. Au quotidien, la double comptabilité se tient en parallèle : rapprochement du compte de dépôt et justification des soldes clients d’un côté, séparation des émoluments tarifés, des honoraires libres, des frais et des débours de l’autre, avec une inspection qui se prépare toute l’année.
Association, cession et commissariat aux comptes
L’entrée progressive d’un associé financée par une SPFPL est le schéma dominant. Elle suppose une évaluation documentée, un pacte, et un calendrier de rachat cohérent avec la capacité distributive de l’office. Au-delà de la valorisation, l’acquéreur d’un office regarde l’état des comptabilités clients, les reliquats non soldés et les dossiers en cours : une étude dont les rapprochements sont à jour se cède mieux et plus vite.
Une étude constituée en société (société civile professionnelle, société d’exercice libéral, société pluri-professionnelle) désigne un commissaire aux comptes lorsqu’elle franchit les seuils légaux. Ce ne peut pas être le cabinet qui tient votre comptabilité : si nous tenons vos comptes, nous vous aidons à préparer la désignation et l’intervention d’un confrère. Si vous nous confiez la mission légale, votre comptabilité reste tenue par ailleurs. Notre page sur la mission du commissaire aux comptes précise quand la désignation devient obligatoire. L’apport du droit de présentation ou de parts d’office à la société relève du commissaire aux apports, mission ponctuelle et distincte : il s’agit d’évaluer ce qui est apporté, pas de certifier des comptes.
La TVA et les particularités fiscales de l’office notarial
Ce qui entre dans la base et ce qui n’y entre pas
Émoluments et honoraires sont soumis à la TVA au taux normal. En sont exclus les droits et taxes perçus pour le compte de l’État et des collectivités (droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière) ainsi que les débours engagés au nom et pour le compte du client et justifiés à son nom. Les droits et taxes sont encaissés en qualité de collecteur : ils transitent par un compte de tiers et n’entrent ni dans le chiffre d’affaires, ni dans la base de TVA de l’office.
Débours et frais refacturés : la ligne de partage
La ligne de partage se joue sur le titulaire de la créance et sur le fait générateur, et elle se documente au moment de l’écriture, pas au moment de la déclaration. Un frais engagé au nom de l’office puis refacturé est un élément du prix, taxable : ce n’est pas un débours, quelle que soit la présentation retenue sur le compte de l’acte. Le débours, lui, reste hors de la base de TVA et se comptabilise en compte de tiers.
Facturation électronique et professions réglementées
Depuis le 1er septembre 2026, toute entreprise assujettie doit pouvoir recevoir une facture électronique. L’émission s’impose aux PME et microentreprises au 1er septembre 2027. La difficulté propre aux offices tient au traitement des débours et des droits perçus pour le compte de l’État, qui ne doivent pas entrer dans les montants facturés. C’est précisément ce que traite notre page sur la facturation électronique des professions libérales, qui distingue frais refacturés, débours et notes de frais.
Liens utiles
- Code de commerce, articles L. 444-1 et suivants : tarifs réglementés des professions du droit.
- Ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat, et décret n° 45-0117 du 19 décembre 1945.
- Décret n° 45-0117 du 19 décembre 1945, articles 15 à 20 C, et arrêté du 22 juillet 1988 relatif au plan comptable notarial : comptabilité des offices ; décret n° 2024-906 du 10 octobre 2024 : inspections des officiers publics et ministériels.
- Décret n° 45-0117 du 19 décembre 1945, article 15 : dépôt obligatoire des fonds détenus pour le compte de tiers à la Caisse des dépôts et consignations.
- Convention collective nationale du notariat du 8 juin 2001.
- Loi n° 90-1258 du 31 décembre 1990 : sociétés d’exercice libéral et sociétés de participations financières.
Questions courantes des notaires sur les fonds clients, la TVA et l’office
Les fonds clients figurent-ils dans mon chiffre d’affaires ?
Non. Ils appartiennent aux clients, sont déposés sur un compte obligatoire à la Caisse des dépôts et consignations, et ont pour contrepartie exacte une dette au passif. Votre produit, ce sont les émoluments, les honoraires et les frais mis à la charge du client.
Pourquoi ma trésorerie apparente ne reflète-t-elle pas ma situation ?
Parce qu’une part importante des sommes détenues appartient aux clients et figure en compte de tiers au passif. Toute lecture financière (capacité d’emprunt, valorisation, distribution) doit neutraliser ces masses au préalable, faute de quoi elle surestime considérablement la situation de l’office.
Les droits d’enregistrement entrent-ils dans ma base de TVA ?
Non. Les droits et taxes perçus pour le compte de l’État et des collectivités sont encaissés en qualité de collecteur : ils transitent par un compte de tiers et n’entrent ni dans le chiffre d’affaires, ni dans la base de TVA de l’office.
Comment distinguer un débours d’un frais refacturé ?
Le débours est engagé au nom et pour le compte du client, justifié à son nom : il reste hors de la base de TVA et se comptabilise en compte de tiers. Un frais engagé au nom de l’office puis refacturé est un élément du prix, taxable. La distinction se documente sur la pièce, à l’écriture.
Le droit de présentation est-il amortissable ?
En principe non : c’est un élément incorporel dont la durée d’utilisation n’est pas limitée. Il fait en revanche l’objet d’un test de dépréciation, et sa valeur se discute lors d’une cession, d’une entrée d’associé ou d’une transmission familiale.
Comment valoriser un office avant une cession ?
En partant de la part d’activité tarifée, plus stable et prévisible que la négociation et le conseil, puis en corrigeant de la concentration de la clientèle et de l’état des comptabilités clients. Un multiple de produit appliqué sans ces corrections donne une valeur que l’acquéreur ne retiendra pas.
Qu’est-ce qu’une SPFPL et à quoi sert-elle dans le notariat ?
Une société de participations financières de professions libérales détient des participations dans une ou plusieurs sociétés d’exercice. Elle sert principalement à financer l’acquisition d’un office en faisant remonter les dividendes sous le régime des sociétés mères, et à organiser une transmission progressive, dans les limites de détention propres aux professions réglementées.
Comment se prépare une inspection ?
Par des états de rapprochement à jour, des comptes clients individuels justifiés dossier par dossier, la traçabilité des mouvements et l’absence de reliquats anciens non expliqués. Ces quatre éléments se tiennent toute l’année, pas au moment de l’avis.
Autres secteurs
- Médical et professions de santé
- Professions libérales
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- Commissaires-priseurs
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Un état de rapprochement des fonds clients et la dernière liasse suffisent à dire où en est votre comptabilité de tiers avant une inspection, et ce que vaut réellement votre office une fois les masses de tiers neutralisées. Le détail de vos produits entre émoluments tarifés, honoraires libres, frais et débours permet d’y ajouter le contrôle de votre base de TVA. Contactez le cabinet.
Mise à jour le 18 septembre 2026.
